Porezi i drugi troškovi prilikom kupovine nekretnine
Osim što je veoma važno da utvrdite način na koji ćete otplatiti nekretninu, morate znati da se tu vaši novčani izdaci ne završavaju. Zbog toga vas ovom prilikom upoznajemo sa dodatnim većim troškovima prilikom kupovine nekretnine koji obuhvataju plaćanje: poreza na prenos apsolutnih prava, dodatu vrednost (PDV), kapitalnu dobit ali i takse za sudsku overu ugovora, posredničku proviziju, kao i takse za uknjižbu stana.
Porez na prenos apsolutnih prava
Porez na prenos apsolutnih prava je još poznat i kao porez na promet nepokretnosti i on se plaća nakon overe kupoprodajnog ugovora u sudu. Ovaj porez se plaća samo pri kupovini starog stana, tj. stana koji nije prvi put u prometu, što znači da su kupci stanova u novogradnji ovog poreza oslobođeni. Pravnik Tamara Jurenić iz agencije „Taš 011“ naglašava da Zakon propisuje da troškove plaćanja poreza snosi prodavac, međutim kod nas je u praksi uobičajeno da to čini kupac. Prijava za Porez na prenos apsolutnih prava podnosi se u roku od 15 dana, od dana zaključenja i overe ugovora o kupoprodaji i to Poreskoj upravi, odnosno Filijali poreske uprave na čijem području se nalazi kupljen stan. Ukoliko se ovo ne učini, porez će svakako morati da se plati, jer će sud u kome je ugovor overen poslati primerak tog ugovora nadležnom organu, koji će na taj način biti upoznat sa kupoprodajom i pozvaće kupca na ispunjenje njegove zakonske obaveze. Visina ovog poreza iznosi 2.5 odsto od ukupne vrednosti stana. Što znači da ako je vrednost stana 100.000 evra porez na prenos apsolutnih prava iznosio bi oko 2.500 evra. Prilikom plaćanja ovog poreza morate biti oprezni, jer se dešava da opština, za taj isti stan, propisuje cenu kvadrata koja je viša od tržišne, tj. one koju ste vi platili prodavcu, čime ćete morati da platite i višu cenu poreza. To se dešava jer su cene kvadrata na tržištu znatno opale zbog krize, a opštine svoje cene nisu tome prilagodile, pa porez na prenos apsolutnih prava računaju po svojoj skali. Ako vam se to dogodi imate pravo da tražite izlazak komisije na teren kako bi se cena naknadno utvrdila i eventualno korigovala.
Porez na dodatu vrednost (PDV)
Drugi, takođe čest porez, je Porez na dodatu vrednost (PDV). Ovaj porez se plaća isključivo pri kupovini stana u novogradnji, jer ste na taj način vi kupac finalnog proizvoda koji je „stvorio“ investitor. Važno je naglasiti da se i kupovinom stanova koje gradi država, kao što su naselje „Stepa Stepanović“ i „Dr. Ivana Ribara“ u Beogradu plaća PDV, jer su to sve stanovi u novogradnji. Prilikom kupovine ovih stanova imate pravo na povraćaj PDV-a na 40 kvadrata, plus 15 kvadrata na svakog prijavljenog člana domaćinstva. Ukoliko se udružite i prvi stan stan kupite sa supružnikom, koji je takođe suvlasnik, povraćaj PDV-a, prema “Zakonu o porezu na dodatnu vrednost” koristi svako od njih za površinu od 20 kvadrata. Odstupanja od ovakvog pravila su moguća i ona zavise od slučaja do slučaja. Visina poreza zavisi od toga da li kupujete stan ili poslovni prostor, pa će on za stan iznositi 8 dok će za poslovni prostor biti 18 odsto. Svakako vam savetujemo da se prilikom kupovine stana detaljno raspitate da li je PDV uračunat u cenu stana, poslovnog prostora ili nije.
Porez na kapitalnu dobit
Kako se ne bi iznenadili da i prilikom prodaje stana imate obavezu da platite neki od poreza predstavićemo vam i porez na kapitalnu dobit. Porez na kapitalnu dobit plaća prodavac i to prilikom prodaje starih stanova (stanova koji su već bili u prometu) onda kada se dobijeni novac od prodaje ne ulaže u kupovinu nove nekretnine. Na taj način kapitalni dobitak predstavlja razliku između prodajne i nabavne cene stana, tj. prihod koji prodavac ostvari prodajom nekretnine. Porez na kapitlanu dobit iznosi 15 odsto. Od 06. oktobra 2012. godine, na osnovu Izmena Zakona o porezu na dohodak građana, svi oni koji su nekretninu u svom vlasništvu imali, neprekidno, najmanje deset godina oslobođeni su plaćanja poreza na kapitalnu dobit. Na taj način ukoliko dođe do prodaje takvog stana, vlasnici ne ostvaruju kapitalni dobitak. “Međutim,kod ovog poreza postoji i jedna važna mogućnost, a to je da ukoliko platite Porez na kapitalnu dobit, jer niste realizovali kupovinu u onom roku od 60 dana, ali je realizujete naknadno, u roku od 10 meseci, možete tražiti povraćaj plaćenog iznosa po ovom osnovu“, naglašava Tamara Jurenić pravnik u agenciji „Taš 011“.
Pored navedenih poreza neophodno je navesti još neke troškove koji se mogu pojaviti prilikom kupovine nepokretnosti. Među njih svakako spadaju :
1. taksa za uknjižbu nepokretnosti – ukoliko prodajete stan i želite da ga kupe i kreditni kupci neophodno je da stan bude uknjižen. Zbog toga ćete prilikom uknjižbe morati da platite administrativnu taksu koja iznosi 660 dinara, kao i taksu za uknjižbu stana koja je 7.500 dinara. Ukoliko stan nije unet u katastar neophodno je izvršiti i njegov upis i za to se plaća taksa od 2.290 dinara.
2. takse za sudsku overu predugovora i ugovora– ove takse su uglavnom najveće iznenađenje kada kupci dođu u sud da overe ugovor. Cene zavise od dogovorene cene stana i pri overipredugovora ona će zavisiti od visine kapare pa je uglavnom niža nego kod overe ugovora, za koji je potrebno izdvojiti i do 39.070 dinara.
3. posrednička provizija – ako ste željeni stan, poslovni prostor ili kuću kupili uz pomoć agencije za nekretnine, u većini gradova Srbije proviziju od 3 odsto od ukupne vrednosti stana, plaća kupac. Ovo nije slučaj kada su u pitanju Zrenjanin, Valjevo i još neki gradovi jer tu proviziju kupac i prodavac dele po pola. Takođe, ako stan kupite u Šapcu ili Smederevu bićete oslobođeni ove provizije jer nju ovde plaćaju prodavci.
Na ovaj način smo vam predstavili koji su to najvažniji, ali i najveći troškovi na koje morate biti spremni kada je u pitanju kupovina nekretnine, a otkrićemo vam i šta sve moraju da sadrže dobar ugovor i predugovor pri kupovini stana, kako biste bili uspeli da prikupite sve neophodne podatke i dokumentaciju.
Uknjižba stana važi samo uz klauzulu
Nakon što ste kupili stan, ukoliko želite da ga uknjižite na svoje ime neophodno je, najpre da platite jedan od dva obaveza poreza (PDV ako je stan nov, porez na prenos apsolutnih prava ako je u pitanju stari stan). Pri plaćanju svih navedenih poreza, nakon uplate, na sve primerke poreski inspektor će posebnim pečatom, koji se naziva klauzula, konstatovati da je porez plaćen. Samo sa ovim pečatom će biti omogućeno, da se ukoliko su i drugi uslovi ispunjeni, nesmetano izvrši uknjižba nepokretnosti.