Da li kupiti stan koji nije urađen prema građevinskoj dozvoli?
U Srbiji je tržište nekretnina, primetno je, daleko uređenije nego pre 10 godina – agenti su licencirani i stručni za taj posao, uveden je notarijat, smanjena je mogućnost prevara i zloupotreba. Međutim, neki sitni problemi su i dalje ostali, poput onog da investitor izgradi objekat, i da pri tom, blago zaobiđe pravila, odnosno ne uradi zgradu prema građevinskoj dozvoli.
Na adresu Halo oglasi nekretnina nedavno je stiglo pismo čitaoca koji se požalio upravo na ovakav problem. Naime, on je voljan da kupi stan u zgradi koja nije urađena baš u potpunosti prema građevinskoj dozvoli, pa je od nas zatražio savet. Prenosimo vam pismo u celosti.
„Poštovana redakcijo,
Želim da kupim stan u novogradnji, ali sam u dilemi jer ima 10 kvadrata više nego što je građevinskom dozvolom predviđeno. Sviđa mi se lokacija, prostor i cena mi odgovaraju, ali ne bih da upadnem u problem.
Možete li da mi objasnite kakva je procedura, kako se ovaj problem tretira u praksi? Šta mogu da uradim“, upitao je naš čitalac, čije ime ipak nećemo objaviti, ali ćemo na pitanje rado odgovoriti.
Naime, ako objekat nije izveden prema građevinskoj dozvoli postoji više mogućnosti da se problem reši.
Jedna od mogućnosti je, primera radi, da se uradi projekat izmena i dopuna. U takvom projektu, potrebno je da budu obuhvaćene promene i da se obnovi procedura za dobijanje građevinske dozvole u redovnom postupku.
Ako to nije moguće i odstupanja su veća, poput, primera radi, većeg broja stanova ili veće spratnosti, jedno od rešenja problema bi moglo da bude i da se pokuša ozakonjenje kroz postupak legalizacije.
Odstupanja u površini od projektovane do izvedene, dozvoljavaju umanjenje od tri odsto za malter minimum. Međutim, investitor obično ne želi da menja površinu aneksom ugovora na manje, zbog, razume se, eventualne razlike u ceni.
Ono što dodatno komplikuje, jeste što je investitor u obavezi da pribavi upotrebnu dozvolu prema građevinskoj dozvoli.
Ako investitor ne pribavi upotrebnu dozvolu, onda je i uknjižba nemoguća.
U praksi se obično dešava da investitor ne želi da reši ovaj problem iako se ugovorom obavezao, pa je na kupcu ostalo da reši ovaj problem samostalno.
Međutim, ako je situacija definitivno takva da stan ima više kvadrata nego što je predviđeno po građevinskoj dozvoli, onda i kupac svesno ulazi u problem i u rizik takve kupovine.
Ko snosi trošak legalizacije
Ono što privuče kupca na prvu loptu kad je reč o ovakvim stanovima, jeste što investitor može da ponudi nižu cenu kvadrata, budući da "nije baš sve po papirima". Ipak razmislite. Kako smo vam već napomenuli, imate dve opcije - da sami legalizujete dodatne kvadrate ili da se dogovorite sa investitorom da on promeni svoj plan.
I ako rešite da sami legalizujete, potrebno je da se dogovorite sa investitorom ko će snositi troškove. Upis prava svojine na objektima, odnosno delovima objekata koji su izgrađeni bez građevinske dozvole, sada je, po novom Zakonu o ozakonjenju moguće odraditi jeftinije i po pojednostavljenoj proceduri.
Zakonom je predviđeno da taksa za objekte do 100 kvadrata iznosi 5.000 dinara, do 200 da bude 15.000, do 300 kvadrata 20.000 dinara, a preko 300 kvadrata 50.000 dinara.
Građevinska dozvola i za nekoliko dana
Podsećanja radi, procedure za dobijanje građevinske dozvole ranije su bile preobimne i prekomplikovane, a Srbija je, samo po tom kriterijumu, bila gotovo na poslednjem mestu na Duing biznis listi Svetske banke. Međutim, i to se promenilo, pa je od 1. januara ove godine moguće dobiti i elektronsku građevinsku dozvolu. Opštine su uvele neophodne sisteme i elektronska građevinska dozvola je zaživela.
Ministarka građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture Zorana Mihajlović izjavljivala je i da se investitori sada svega dva puta pojavljuju na šalteru za izdavanje građevinske dozvole.
Ranije su, prema njenim rečima, morali da obiđu 17 institucija kako bi dobili saglasnost za izdavanje dozvole, dok sada sve to po službenoj dužnosti pribavlja lokalna samouprava.
To samo znači da, ukoliko nešto u projektu investitor mora da popravi ili da doradi, i za to su sada procedure daleko kraće nego ranije.
Navala investitora od januara
Podaci Republičkog zavoda za statistiku govore da, otkad je skraćena procedura za izdavanje građevinskih dozvola, njih i ima više. Naime, broj izdatih građevinskih dozvola u januaru veći je za čak 21,1 odsto u odnosu na isti mesec 2015. Prema podacima RSZ-a, broj izdatih dozvola za zgrade porastao je u prvom mesecu 2016. u odnosu na januar prethodne godine za 15 odsto, a broj izdatih dozvola za ostale građevine je gotovo dupliran – veći je za neverovatnih 44,3 odsto.
Primetno je, prema istim podacima, da je i broj stanova u januaru 2016. godine u odnosu na isti mesec prethodne godine, prema izdatim građevinskim dozvolama veći za 71,5 odsto dok je površina stanova, takođe prema izdarim dozvolama, veća za 79,7 odsto.
Vrednost izvedenih radova izvođača iz Srbije u prošloj godini je porasla za 16,2 odsto u odnosu na 2014. Ako se posmatra vrednost radova izvedenim na zgradama u prošloj godini, ona je porasla za 15,9 odsto, dok je na ostalim građevinama taj rast iznosio 16,3 odsto.