Imate plac - zamenite ga za kvadrate u novogradnji
Placevi na kojima se nalaze starije kuće u poslednjih par godina su veoma interesantni investitorima koji bi tu želeli da zidaju zgradu. A ovakvi placevi su posebno interesantni ukoliko se nalaze na atraktivnijim lokacija, a jedne od najtraženijih su Voždovac, uz ulicu Vojvode Stepe, Mirijevo, Zvezdara, Zemun... Vlasnici ovakvih komada zemlje, uz malo pregovora, mogli bi da profitiraju od dogovora sa investitorima, a Halo oglasi nekretnine će vas provesti kroz nekoliko mogućih opcija ako imate plac i nalazite se u sličnoj situaciji.
Dve su mogućnosti koje su vam na raspolaganju ukoliko imate plac ili staru kuću pogodnu za rušenje i zidanje nove zgrade – da zemljište odnosno kuću prodate ili da dobijete kompenzaciju od investitora, odnosno stan ili dva stana ukoliko mu ustupite zemljište. Druga mogućnost vas u suštini stavlja u poziciju suinvestitora, jer za ustupanje parcele od investitora dobijate stanove u novogradnji koje možete da prodajete trećim licima.
Ustupanje parcele u zamenu za stanove
Ukoliko ne želite plac samo da prodate, možete da menjati za stan ili više stanova u tom budućem objektu koji je investitor zidati. Zoran Jagodić iz firme „Zemun invest“ objašnjava za Halo oglasi nekretnine na šta bi sve trebalo da obratite pažnju ako ste u ovakvoj situaciji. Najpre, ako se odlučite da za parcelu dobijete kompenzaciju u vidu udela u kvadratnim metrima u novoj zgradi koja će tu biti izgrađena, imajte na umu da su cene blago pale u odnosu na period od pre 10 godina i da je potrebno bar godinu dana da nikne objekat u kojem vi kao suinvestitori možete da prodajete nekretninu ili više nekretnina.
Kada je reč o udelu, Jagodić kaže da je nekada vlasnik parcele od investitora u zamenu za zemljište dobijao do 30 odsto udela u novoj zgradi, u zavisnosti od vrednosti placa koji je imao. „Sada je to mnogo manje. Za male parcele vlasnici mogu da dobiju do 20 odsto udela, a za veće parcele ide od 10 do 15 odsto udela u zgradi, odnosno kvadratnih metara na lokaciji“, kaže Jagodić uz objašnjenje da to može biti jedan ili više stanova.
Važno je da u startu vlasnik zemljišta razume čitavu problematiku, navodi Jagodić.
„Ljudi koji nisu u ovoj materiji mogu biti zbunjeni, ali ako žele da budu suinvestitori, najbolje je da konsultuju advokate. Jedino tako mogu da se zaštite od mogućih papiroloških propusta koji kasnije mogu da im prave probleme“, objašnjava Jagodić.
Prema njegovim rečima, veoma je bitno ko je vlasnik zemljišta na kojem se gradi i da li je to zemljište papirološki čisto. Problem je, navodi on, što je velika većina starih kuća koje su za rušenje i na čijem mestu može da se izgradi zgrada, sa dokumentacionim problemima.
„Naši ljudi nakon smrti bližnjih ne rade odmah ostavinski postupak i ne promene ime vlasnika u katastru - a to je jedan od osnovnih problema. Takođe, roditelji za života ne odrede ko šta nasleđuje, što je dodatan problem. Veliki problem kod zemljišta su neregulisani imovinsko pravni odnose - i tu sve počinje. Zato je moj savet vlasnicima parcele, kako ne bi pravili problem sebi ni investitoru, da provere ima li ove vrste problema na njihovoj parceli“, kaže Jagodić.
Provera dokumentacije
Vlasnici zemljišta to sve jednostavno mogu da provere. Prva stanica je Sekretarijat za urbanizam na jedinici lokalne samouprave gde im se nalazi parcela. Kad dobiju informaciju o lokaciji, onda bi trebalo da odnesu taj dokumenat stručnim ljudima i da se posavetuju.
„Strani investitori koji ovde dolaze imaju ceo tim ljudi za to i kad vide da je to jasna pozicija ulažu. Kod njih se vodi računa o svakom dinaru koji se ulaže. To bi trebalo ljudi da uzmu kao jedan od ozbiljnijih načina da se takav posao završi“, rekao je Jagodić.
„Pitanje koje se sada nameće jeste da li onaj ko ima zemljište i hoće da neko gradi na toj parceli i da dobije imovinu, želi samo kvadrate i ključ u ruci ili ga zanima da dobije kvadrate regularno upisane u katastar nepokretnosti. Upis u katastru znači da investitor gradi objekat u skladu sa građevinskom dozvolom, bez probijanja kvadrature na zgradi i slično“, kaže Jagodić.
Investitor može da odluči da ne legalizuje zgradu, odnosno da zida bez neophodnih dozvola i da ne pokrene proceduru za legalizaciju. O tome bi trebalo da postoji dogovor investitora i suinvestitora.
Nema divlje gradnje
Cena kvadrata na tržištu je znatno pala od 2008. kada se dogodio „prvi krah investitora“, kaže Jagodić.
„Oni koji nisu radili na realnim osnovama - ti su obrisani sa tržišta. Novi udar se dogodio 2012. godine i uzrokovao da još jedan sloj investitora nestane. U smanjenoj potražnji, odnosno u situaciji da manje investitora traži lokacije za izgradnju, pao je i procenat koji se daje za vlasnike zemljišta“, kaže Jagodić.
Ipak, naš zaključak je da se situacija na tržištu novogradnje sada stabilizuje i da je potražnja, naročito za kvalitetnom novogradnjom velika, a ako ste vi u situaciji da imate plac, sada je pravo vreme da razmislite da li ga možete unovčiti na ovaj način.
