Kako kupiti stan iz otkupa
Kupovina stana sama po sebi dovoljno je komplikovana, a još je teže naći nekretninu kojom ćete biti zadovoljni, jer ipak – to je vaš budući dom i važno je da vam stan odgovara. Kod nas na tržištu se dešava da kupcima zapadnu za oko nekretnine koja spadaju u takozvane “stanove iz otkupa”. Halo oglasi nekretnine će vas provesti kroz kupovinu stana iz otkupa na što jednostavniji način.
Potencijalni kupci stanova iz otkupa su svakako građani koji spadaju u grupu onih koji veruju da su nekretnine nekada građene kvalitetnije u odnosu na novogradnju i pre će novac uložiti u stan koji je već bio u prometu. Šta znači ako je stan po vašoj meri zapravo stan iz otkupa? Sećate se ranijih godina kada je još postojala praksa da zaposleni dobijaju stan od firme u kojoj su radili? Odnosno, nosioca stanarskog prava u društvenoj ili državnoj svojini? Oni su devedesetih godina dobili mogućnost da te stanove otkupe pod uslovima koji su povoljniji od tržišnih. Ono što je nesumnjiva prednost kupovine ovakve nekretnine, jeste što je cena najčešće nešto niža nego inače, ali je u ovom slučaju, u momentu potpisivanja predugovora, potrebno dati uvećanu kaparu. Razlog tome je to što će se od toga novca regulisati otkup.
Po legalnosti - uknjiženi
Stanovi iz otkupa su takoreći jednaki uknjiženim stanovima, po kriterijumu legalnosti gledano. To znači da kod njih postoji pravni sled dokumentacije od firme od koje se otkupljivao stan, pa sve do novog vlasnika. U najvećem broju slučajeva se dešava da je prodavac ujedino i jedini dotadašnji vlasnik te nekretnine, što znači da privatno lice koje je otkupilo stan nije tu nekretninu prodavalo. To olakšava čitav proces. Kod takvih stanova je bitno proveriti da li je stan u potpunosti otkupljen i na koji način se može izvršiti knjiženje takvog objekta.
Naš savet je da obavezno proverite kompaniju koja je davala stan. Proverite je na Agenciji za privredne registre (APR) da li je ona još aktivna ili je u stečaju. Ukoliko firma nije aktivna, tražiće se pravni sledbenik, a ako ni njega nema, rešavanje problema bi trebalo potražiti u Trgovinskom sudu.
Šta ako “vlasnik” i dalje isplaćuje stan na rate?
Najčešća situacija je da prodavac reši da proda stan iako ga još uvek nije otkupio od firme, koja je zapravo prvi vlasnik. Ako prodavac isplaćuje taj stan na rate, morao je u roku od 30 dana od zaključenja ugovora o otkupu da se upiše u katastar nepokretnosti. Jedino što je na stan verovatno upisana i hipoteka u visini ugovorene cene. Oni su, dakle, sada vlasnici stanova pod hipotekom, koja može biti aktivirana ukoliko ne uplaćuju rate i tako će ostati do isplate pune ugovorene cene stana.
Svakako, nikada nemojte ulaziti u situaciju da je ostalo još rata za otkup pa da vi kao kupac preuzmete i vršite otkup do kraja.
Aneks ugovora
Izazova ima, ali nisu nerešivi. Ako ste se odlučili za ovakav stan, i ako ste saznali koja firma je vlasnik, potrebno je da prodavac stana uradi otkup. Ta firma bi trebalo da ga informiše o otkupnoj ceni kvadrata, ali i da zaključi aneks ugovora o otkupu stana u celosti – koji se mora overiti. Aneks je važan jer svi koji su do krova nad glavom dolazili preko firme, potpisivali su Ugovor o otkupu stana na neki duži vremenski period od recimo dvadesetak godina. Zbog toga je potrebno da se napravi aneks i da se overi, kao i da se pribavi poreska klauzula. Tom prilikom prodavac će dobiti i obračun, kao i rok od osam dana da uplati novac na račun pravnog lica. Kada novac legne na račun firme prodavac će dobiti i potvrdu da je stan isplaćen u celosti.
U praksi, kada prodavac dobije tačan obračun koliko novca je preostalo da bi se isplatio otkup, onda kupac i prodavac prave Predugovor u kojem se taj iznos navodi kao kapara. Taj iznos uglavnom bude veći od standardnih 10 posto kapare. Ono što je specifično je da na dan isplate kapare, kupac i prodavac zajedno odlaze na uplatu potrebne sume, direktno pravnom licu od kojeg se vrši otkup. Dakle, kapara se ne daje prodavcu, već samo onaj preostali iznos do pune kupoprodajne cene i to na dan potpisivanja Ugovora.
Faktor - cena
Ono što je nesumnjiva prednost prilikom kupovine ovakvih stanova, jeste cenovna konkurentnost jer je cena ovakvih stanova u praksi nešto niža od prosečne cene. Ovo se dešava samo zbog nešto komplikovanije procedure i što kupac, u ovom slučaju, treba da ostavi nešto veću kaparu, odnosno da faktički od kapare pokrije dug otkupa. Ipak, ukoliko vam sve ovo ne smeta, kada se podvuče crta, oni koji žele da pazare stan iz otkupa, mogu da računaju na kvalitetnu gradnju po ceni ispod tržišne. Sami zaključite da li vam se taj trud isplati.
