Kako kupiti stan koji je pod hipotekom?
Dugo tražite stan i najzad ste našli ono što vam odgovara, ali – stan je opterećen hipotekom. To, međutim, ne znači da bi trebalo u startu da odustanete od željene nekretnine, ali takođe ne znači ni da ćete je kupiti „glatko“. Trebalo bi da se pripremite na nešto drugačiju proceduru i papirologiju. Halo oglasi nekretnine će vas provesti kroz proceduru i dati nekoliko saveta, ako kupujete nekretninu koja već ima hipoteku.
Nije čudno da se vlasnici stanova koji su tu nekretninu kupili uz pomoć kredita, predomisle, da požele veći ili manji stan, drugačiju lokaciju ili da im je prosto potreban novac. Kupcu problem, ali samo donekle, može da predstavlja to što se stambeni krediti odobravaju uz uspostavljanje hipoteke na nekretnini, što je vid obezbeđenja za banku. Zato i kupac, da bi sebe obezbedio, mora da obavi nekoliko važnih stvari. Najpre bi trebalo da proveri na sajtu Katastra da li je nekretnina opterećena hipotekom. A za to su potrebni adresa zgrade i broj stana. Ako se utvrdi da je stan opterećen, komplikuje, ali nije presudno - idemo dalje.
Dva načina da se reši problem hipoteke
Da bi se ušlo u proceduru kupoprodaje najpre je potrebno da vlasnik stana isplati kredit i „skine“ hipoteku sa objekta. To je ujedno i prvi mogući način da se ovaj problem reši. Sama procedura zavisi od banke, jer od trenutka kad prodavac stana, njihov klijent, isplati sav preostao dug, dobiće najpre uverenje da je to uradio, a zatim banka ima sopstvene procedure. U proseku, nedelju do dve nedelje traje da banka „skine“ opterećenje sa nekretnine, kao i nekoliko dana zatim da Katastar registruje promenu.
Međutim, u praksi vlasnici često nemaju dovoljno novca za to, pa tako dolazimo do drugog mogućeg načina da se ovaj problem reši, a to podrazumeva da taj novac isplati sam kupac.
Dakle, drugi mogući način jeste da kupac prodavcu isplati kaparu ili uvećanu kaparu, zavisno od toga koliko je ostalo kako bi se isplatio kredit i skinula hipoteka. Za ovaj korak je neophodno da se osigurate predugovorom, poželjno je prisustvo vašeg advokata ili pravnika agencije.
Procedura
Svejedno na koji način se nosite sa ovim problemom, vlasnik stana pod hipotekom mora da odradi svoj deo posla, u smislu da, pre nego što proda stan mora da obavesti banku o svojoj nameri i da traži od banke “pismo o namerama”. To je pismo koje banka daje klijentu i reguliše uslove skidanja hipoteke. Banke takvo pismo prosleđuju na zahtev klijenta.
Zatim na red dolazi sama uplata. Naš savet je da nikako, u ovakvim transakcijama, ne zaobilazite agenciju, jer ste na taj način sigurniji. Najbolja opcija za vas je da, po potpisivanju predugovora, gde ćete svaki korak definisati precizno, zajedno sa vlasnikom stana odete u banku. Na vama je da uplatite novac na njegov račun, a da on zatim da nalog da se tim novcem isplati ostatak duga.
Opcija da kupac i prodavac zajedno odu u banku se ne podrazumeva, pa je potrebno da ovaj zahtev naglasite prodavcu prilikom dogovora. Banke štite privatnost svojih klijenata, pa u tom smislu, kupac ne može samostalno da proverava stanje na računu, kao ni to da li je novac sa računa preusmeren na isplatu hipoteke. Ipak, vlasnik stana može da povede u banku i kupca i da se na licu mesta izvrši transakcija – da kupac uplati novac na račun i da na licu mesta prodavac da nalog za skidanje hipoteke. Svakako, ponavljamo, savet je da se svaki od tih koraka unese u predugovor.
Od isplate do „rasterećenja“
Kad novac legne na račun u banci, ta banka se obavezuje da će izdati takozvanu brisovnu dozvolu. Na osnovu te dozvole Katastar će skinuti hipoteku sa stana. Procedura u bankama, kako kažu, može da traje oko dve nedelje, ali je za kupca svakako dovoljno i uverenje banke da je postupak u toku, jer to znači da je prodavac dao nalog da se novac namenski upotrebi za isplatu kredita.
U samom Katastru, postupak skidanja hipoteke traje kratko, a najduže nekoliko radnih dana i to ukoliko ima mnogo predmeta koji čekaju svoj red.
Vi možete da završite svoj posao kada dobijete uverenje iz Katastra da nekretnina nije opretećena hipotekom. Tada završavate transakciju potpisivanjem kupoprodajnog ugovora.
Biće kupaca za ovakve stanove
Prema navodima različitih agencija koje su Halo oglasi nekretnine kontaktirali za vas, interesovanje za kupovinu stanova opterećenim hipotekom banke nije preveliko, ali ga ima. Oni procenjuju da će takvih kupaca biti sve više, jer su građani, naročito 2006-2010. godine kupovali nekretnine na kredit od trideset godina. Danas je mnogo onih koji žele da zamene tu nekretninu za veću, bolju, bolji kraj ili da jednostavno zatvore kredit.
Ono što može biti prednost novonastale situacije jeste što vlasnici ponekad za opterećenu nekretninu ponude nižu cenu kvadrata. Kupci će se, prema mišljenju agenata za promet nekretnina, sve više sretati sa ovakvom vrstom stanova u ponudi.