Koliko košta podizanje stambenog kredita?
Kupovina stana je ozbiljna, životna odluka, koja se ne donosi tek tako. Teže je donose takozvani kreditni kupci, koji preuzimaju na sebe obavezu otplate rata, u najvećem broju slučajeva od 25 do 30 godina. Pokušaćemo da vam olakšamo donošenje takve odluke.
Ono što je primetno na tržištu nekretnina, jeste veliki porast tražnje u proteklih nekoliko godina. Deo odgovora na pitanje zašto je tražnja tolika leži i u kreditnim kupcima, kojih je u Beogradu više od polovine svih kupaca stanova. Kamate na stambene kredite nikada nisu bile povoljnije! Poređenja radi, kamate na stambene kredite od oko tri odsto i više su nego upola niže nego 2007. godine, kada su građani masovno uzimali kredite za kupovinu nekretnina.
Okvirno, prosečna kamata od tri odsto, na kraju daje ratu za kredit od 50.000 evra od oko 150 do 180 evra, što je manje ili isto kao što se mesečno izdvaja za rentiranje jednosobnih stanova u Beogradu. Zato su svi oni koji imaju uslove požurili da reše stambeno pitanje. Čak i ako nisu u mogućnosti sami da izguraju taj trošak, najčešće se parovi udružuju i nosilac kredita onda ima i „solidarnog dužnika“, odnosno ispunjava uslov za zajam.
Šta je još važno da znate ako uzimate kredit?
Kredit će, bio manji ili veći, definitivno opteretiti vaš kućni budžet. Zato, evo nekoliko stvari koje morate da planirate ako ste se opredelili za ovu vrstu zaduženja. Naš predlog je da u startu napravite spisak. Na tom spisku bi trebalo da se nađu kamatne stope različitih banaka radi poređenja, zatim period otplate, proračun potrebnog učešća i okvirna procena kolika će biti vaša mesečna rata. Jer podizanje kredita košta!
Veliki plus na strani evro indeksiranih kredita je taj što je evropska međubankarska kamatna stopa – euribor, koji je varijabilni deo tih zajmova, na istoriskom minimumu. Šestmesečni euribor, koji se najčešće obračunava u krajnju efektivnu kamatu, 1. oktobra 2019. godine bio je negativan i iznosio je– 0,387 odsto. To znači da je varijabilni deo, umesto da poveća, zapravo snizio ukupnu kamatu.U Srbiji postoje i stambeni krediti sa fiksnom kamatom, kao i kombinovani kod kojih je prvih godina kamata fiksna, a zatim promenljiva, ali su ti krediti nešto skuplji od varijabilnih.
Dalje, važno je da pametno odaberete i rok otplate. Tom prilikom vodite računa o iznosu rate, ali i o tome da će vam, tokom godina možda biti potrebno refinansiranje kredita. U tom slučaju bi bilo zgodno da imate opciju da produžite rok otplate za nekoliko godina, na primer, sa 25 na 30 godina. Naravno, što je duži rok otplate više novca dajete banci na ime kamate.
Najzad, kad računate kolika bi vam okvirno bila rata, naravno da je nužno proračunati i učešće, jer je to novac koji odmah morate da imate u džepu, pre nego vam banka odobri kredit. Učešće iznosi minimalno 20 odsto vrednosti kupoprodajne cene stana. To znači da ako stan plaćate 60.000 evra, samo za učešće u startu morate da imate 12.000 evra, dok preostalih 48.000 čine sredstva banke.
Šta je nominalna a šta efektivna kamata?
Kada upoređujete kamate na portalima pojedinačnih banaka, trebalo bi da obratite pažnju pre svega na efektivnu kamatnu stopu. EKS je zapravo trošak koji ćete platiti uključujući sve propratne troškove, poput naknada i provizija koje prate odobrenje kreditnog zahteva. Dakle, EKS će vam pomoći da bolje sagledate uslove banaka.
Prateći troškovi
Pored obaveznog učešća računajte i na propratne troškove prilikom uzimanja kredita. Primera radi, ukoliko kupujete stan od 50.000 evra, overa založne izjave predstavlja trošak od 10.080 dinara, upis hipoteke oko 20.000 dinara, dok oko 140 evra godišnje treba da planirate za osiguranje nepokretnosti i života. Za dve menice potrebno je 100 dinara, za izveštaj Kreditnog biroa 246 dinara, a za list nepokretnosti oko 1.200 dinara. Veći trošak predstavlja procena vrednosti nekretnine koja bi koštala oko 100 evra u ovom slučaju, kao i trošak osiguranja i obrade zahteva u Nacionalnoj korporaciji za osiguranje stambenih kredita od oko 480 evra.
Minimalna plata i starost, račun...
Ono što se preporučuje, jeste da prebacite platu u banku od koje ćete uzeti stambeni kredit, jer je onda kamata za vas niža. Važna je i visina plate. Pojedine banke traže fiksno i minimalni iznos plate koju morate da imate da biste uopšte podneli zahtev za kredit. Podrazumeva se i da ste stalno zaposleni. Visina plate može uticati na visinu kamate, jer što je plata manja to ste za banku rizičniji klijent. Takođe, praksa je da u trenutku isplate poslednje rate možete imati najviše 70 godina života, pa u odnosu na tu činjenicu, planirajte i rok otplate kredita.
Procedura
Procedura apliciranja se razlikuje od banke do banke. Svakako, neki osnovni koraci su isti. Primera radi, kad ste prikupili sve papire koje vam je banka tražila, ona vašu „fasciklu“ šalje odeljenju na procenu rizika koje proverava da li ispunjavate uslove. Ako ispunjavate, kreće procedura kod NKOSK. To traje nekoliko dana. Kad overite dokumenta, potrebno je da predate zahtev za uknjižbu založnog prava u katastar nepokretnosti na opštini na kojoj se nalazi nekretnina. Tu dokumentaciju potrebnu za upis u katastar pripremiće banka. Poslednji korak je prebacivanje novca na račun prodavca i onda kreće vaša dugogodišnja obaveza, ali ste postali i vlasnik nekretnine.
