Krediti za mlade: Sve što treba da znate o cenama nekretnina u Beogradu
Od marta ove godine mladi uzrasta od 20 do 35 godina moći će da konkurišu za subvencionisane stambene kredite, za koje je država iz budžeta za 2025. izdvojila 400 miliona evra. Međutim, iako u prvi mah ovaj program deluje kao značajna olakšica, ako pogledamo kretanje cena nekretnina u poslednjih nekoliko godina – stvari se komplikuju, te mnogima neće biti lako da ostvare benefite od najavljene državne pozajmice. U obzir treba uzeti i činjenicu da Beograd ubedljivo prednjači po cenama, među ostalim srpskim gradovima, te će žiteljima prestonice u startu biti izazovnije da ispune uslov za dobijanje kredita, a to je da maksimalna vrednost nepokretnosti bude 100.000 evra.
Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, najniža prosečna cena kvadratnog metra u prvih šest meseci 2024. godine u Beogradu bila je u Rakovici, i iznosila je 1.775 evra. Dakle, za stan od 40 kvadrata u ovom kvartu trebalo je izdvojiti 71.000 evra, ali cene su od tada porasle. Računajući period od decembra 2023. do decembra 2024, prosečna cena stana u Beogradu iznosi 2.893 evra po metru kvadratnom, sa pikom zabeleženim 19. novembra kada je kvadrat u prestonici prešao psihološki grad od 3.000 evra (3.047 €/m2).
Ako bismo, hipotetčki, u obzir uzeli maksimalnu vrednost nepokretnosti za dobijanje subvencije (100.000 evra) i prosek cene kvadrata od 2.893 evra, došli bismo do nekretnine od svega 34,5 kvadrata. Jednom rečju, do garsonjere, uglavnom dovoljne za jednu osobu. Međutim, kako je najviša cena po kvadratu za koju će država davatisubvencije 2.200 evra, i to za nekretnine u Beogradu, onda dolazimo do stana od 45,4 kvadrata.
Uslovi za dobijanje subvencionisanog kredita
- Minimalno je učešće od jedan odsto;
- Kredit se može uzeti na maksimalno 40 godina i otplaćivati najduže do 70. godine života;
- Program se ne odnosi samo na stanove – iako su oni najčešće kupovana nepokretnost, već i na kuće, delove stambene zgrade, garaže, garažno mesto ukoliko je zajedno sa stanom, zatim na zemljište za izgradnju objekta;
- U obzir dolaze samo uknjižene jedinice iz starogradnje i novogradnje;
- Nezaposlenima, a posebno studentima, za konkurisanje će biti dovoljne garancije roditelja, odnosno braće i sestara (za one koji nemaju roditelje).
Šta i gde kupiti za „čuvenih“ 75.000 evra
Budući da je predsednik države, govoreći o ovim kreditima, za primer uzeo nekretninu vrednosti 75.000 evra, momentalno se u javnosti pronela priča o tome šta u Srbiji, s fokusom na glavni grad, danas može da se kupi za taj iznos.
Za nekoga ko se odluči upravo za stan vrednosti 75.000 evra, učešće iznosi 750 evra, a isto toliko treba izdvojiti za troškove obrade kredita, što je lakši deo priče. Kada je reč o ratama, prvih godinu dana ona bi iznosila 93 evra, od druge do šeste godine 175 evra, a nakon toga pa sve do kraja otplate rata bi bila 340 evra. Ako uporedimo ove brojke sa kirijama, apliciranje za subvencionisani kredit ima smisla, posebno što otplaćujete svoju nekretninu, tj. „na bacate novac u vetar“.
Međutim, dolazimo do izazovnijeg dela priča, a to je uspešna potražnja. Uslovi koji su jednaki za sve, u ovom slučaju su mač sa dve oštrice, jer demografski gledano – student od 20 godina i osoba od 35 godine nemaju iste potrebe, želje, ambicije. Stvaranje porodice je, tradicionalno, „bliže“ zaposlenima koji pređu tridesetu nego mladima koji tek kreću u život. Dakle, starije generacije treba da obrate posebnu pažnju na veličinu stana, infrastrukturu (blizina škole, vrtića, stajališta itd), lokaciju koja bi im olakšala svakodnevicu u užurbanom tempu. Drugim rečima, ovaj vid olakšice će se pokazati više kao pojedinačna nego kolektivna beneficija.
Tu je, svakako, i geografski aspekt. Pretpostavka je da će od državnog modela subvencionisanja više koristi imati stanovnici manjih gradova, gde su cene kvadrata niže. To će im, dakle, omogućiti kupovinu ili većeg stana ili manjeg stana na atraktivnijoj lokaciji. Podaci RGZ-a govore da najniža prosečna vrednost kvadratnog metra u Nišu iznosi 1.275 evra, u Šapcu 1.145 evra, u Pančevu i Kragujevcu po 1.070 evra, u Čačku 1.025 evra, u Užicu 1.000 evra, a u Subotici svega 970 evra.
Pretražujući stanove u Beogradu, na sajtu Halo oglasi, možete videti da su nekretnine koje se prodaju za 2.200 evra po kvadratu (ili manje), a da im ukupna vrednost ne prelazi 100.000 evra, uglavnom smeštene u udaljenijim delovima grada. Trenutno je aktuelan stan od 69 kvadrata za 70.000 evra u Kaluđerici, stan na Altini od 42 kvadrata po ceni od 71.400 evra, zatim luksuzna nekretnina na Ledinama veličine 38 kvadrata koja se prodaje za 79.800 evra. Ima i nešto pogodnijih opcija, u smislu stanja stana i blizine gradu, a jedna od njih je renovirana nekretnina od 48 kvadrata u Ulici Marijane Gregoran (Karaburma), čija je vrednost 86.000 evra. Takođe, na drugom kraju gradu, u Žarkovu, u ponudi je stan veličine 40 kvadrata čija je cena 84.000 evra, i to je nešto skuplja varijanta, budući da je cena po kvadratu 2.100 evra. Preostaju nekretnine slične cene i kvadrature u Zemun polju, Surčinu, Borči itd.
U centru grada ili malo podalje, gotovo da je nemoguće naći stan sa cenom od 2.200 po kvadratu. Ipak, ono što nam donose poslednje pretrage jesu ove ponude: stan od 45 kvadrata u Sarajevskoj sa cenom od 69.500 evra (1.544 €/m2) i luksuzna novogradnja na Auto-komandi veličine 64 kvadrata i po ceni od 97.000 evra (1.511 €/m2). Naizgled savršeno, nestvarno, zar ne? Međutim, prvi se nalazi u pasažu dvorišnog prostora i uknjižen je na samo 29 kvadrata, a drugi je u suterenu i nema podataka o tome da li je uknjižen – a to je jedan od uslova za dobijanje državne pozajmice. Time se izbor dodatno sužava, a niko ne želi „mačku u džaku“.
Šta kaže računica – koliko je kredit za mlade zaista povoljniji
Ukoliko za primer uzmemo nekretninu od 75.000 evra i fiksnu kamatnu stopu od 4,5 odsto (nešto manju od trenutne tržišne), klijenti naposletku plaćaju sličnu sumu za sam kredit i učešće (koje je u prvi mah manje/povoljnije kod subvencionisanog kredita, budući da je u bankama uslov 20 odsto za učešće), ali je kod kredita za mlade uključena državna subvencija od nekih 12.000 do skoro 15.500 evra po kreditu, zavisno od ročnosti i od konkretnih uslova banaka tokom šest godina trajanja subvencije.