Kupcima prvog stana upola niže učešće za kredit
Ako vam je kredit za stan od 50.000 evra bio nedostupan, jer niste imali gotovine za obavezno učešće u iznosu od 10.000 evra, od nedavno to je upola lakše za kupce prvih stanova, jer je odlukom Narodne banke Srbije obavezno učešće za njih smanjeno sa 20 na 10 odsto. Šta ova odluka znači u praksi za sve potencijalne kupce stanova, objasnićemo u ovom tekstu.
Da jedno razjasnimo u startu. U zavisnosti od toga koja ste, uslovno rečeno vrsta kupca, takvu težinu za vas ima ova odluka. Naime, ukoliko već imate stan na svoje ime ili imate dovoljno keša da tako kupite stan, za vas ova odluka ne znači, odnosno ne menja ništa. Za vas je značno jedino ukoliko ste potencijalni kreditni kupac, i ukoliko vam je to prva nekretnina. Evo i detalja objave NBS.
Šta predviđa nova odluka NBS
Odlukom koju je Izvršni odbor NBS doneo 11. juna, za kupovinu prvog stana, banka može fizičkom licu da odobri kredit koji je obezbeđen hipotekom na nepokretnosti pod uslovom da je obezbedila da iznos kredita nije veći od 90 odsto vrednosti te nepokretnosti. I ovo je izuzetak u odnosu na opšte pravilo, objašnjavaju iz NBS, jer prema opštem pravilu, ovaj limit iznosi 80 odsto vrednosti nepokretnosti.
I dok je sa jedne strane povećan limit, sa one druge, važnije, je spušten. NBS objašnjava da je upravo to osnov da banke smanje obavezno učešće za stambeni kredit. Tačnije, konkretna izmena zapravo znači da obavezno učešće može biti smanjeno na 10 odsto zahtevanog iznosa kredita, ali ne znači nužno da će tako i biti. Ako poslovna banka proceni da tako treba, može da traži i veće učešće od klijenta, mada je očekivanje Narodne banke ipak takvo da će ova mera stimulisati bankare da smanje obavezno učešće. Кako je navedeno na sajtu ove institucije, novi propis će stimulisati konkurenciju na tržištu stambenih kredita i olakšati pristup građana kreditima za kupovinu prvog stana.
Кako je navedeno, uvođenje podsticaja kreditne aktivnosti potpuno opravdano je u segmentu tržišta koji se i u prethodnim vremenima pokazao najotpornijim, što se odražava kroz istorijski kontinuirano nizak nivo problematičnih kredita u segmentu stambenih kredita.
Šta banke kreditiraju?
Banke će rado kreditirati završene stanove u novoj ili staroj gradnji. Ono gde ponekad ima dileme, jeste da li će kreditirati stanove u izgradnji. Odgovor je pozitivan, ali samo ako je već izgrađeno bar 80 odsto objekta i da je objekat građen u skladu sa projektno tehničkom dokumentacijom, a to utvrđuje ovlašćeni procenitelj nepokretnosti. Takvi stanovi mogu da budu predmet kreditiranja i predmet hipoteke, jer hipoteka se uspostavlja i na stanu u izgradnji.
Postoji još jedan slučaj kada se kreditira nekretnina koja nije sto odsto izgrađena, a reč je o projektnom finansiranju. Tada za banke nema rizika, jer projekti podrazumevaju strogu disciplinu i ispunjenost uslova, a postoje i supervizori izgradnje. Tako građani mogu da kupe stan na kredit i u ranoj fazi izgradnje.
Do garsonjere i ako imate par hiljada evra u kešu
Ukoliko, primera radi, kupujete garsonjeru u Beogradu, i našli ste, recimo, 25 kvadrata za 35.000 evra, to u praksi znači da vam je za obavezno učešće za kredit potrebno 3.500 evra, i još oko 1.500 za propratne troškove. U tom slučaju, za skromnu kvadraturu, i ako nemate keš, problem možete da prevaziđete keš pozajmicom u banci, a da ne “nazidate” mesečne obaveze do teško održivog nivoa.
Naravno, oni koji kupuju stan od 50 kvadrata za, recimo 75.000 evra, moraju da imaju 7.500 evra u kešu i novac za propratne troškove, pa bi njihovo zaduženje trebalo da prati oko 9.000 evra startnih troškova.
Kupcima prvog stana i otpis PDV-a ili poreza na promet
Porez na dodatu vrednost od oko 10 odsto, plaća se isključivo pri kupovini prvog stana i to u novogradnji, jer ste na taj način vi kupac finalnog proizvoda investitora. To je pravilo koje važi i za stanove koje gradi država i privatni investitori – bez razlike.
Evo šta morate da ispunite da biste dobili i povraćaj PDV-a. Najvažnije je da vam je to prvi stan da ste punoletni državljanin Srbije, sa prebivalištem na toj teritoriji, da od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji, na osnovu kojeg stičete prvi stan, niste imali u svojini, ili u susvojini nekretninu na teritoriji Srbije. Konačno, važno je i da je ugovorena cena stana sa PDV-om u potpunosti isplaćena prodavcu, tačnije da ste isključivo na račun investitora uplatili novac.
Pravo na povraćaj možete da ostvarite za stan čija površina, za kupca prvog stana iznosi, do 40 kvadrata, a za članove njegovog porodičnog domaćinstva do 15 dodatnih kvadrata po svakom članu. Naravno, uslov i za članove domaćinstva, da bi se dobilo dodatnih 15 kvadrata za povraćaj, jeste da nisu imali u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Srbije.
Ukoliko ste kupac prvog stana, ali u staroj gradnji, imaćete oslobađanje od poreza na promet, odnosno na prenos apsolutnih prava u iznosu od 2,5 odsto vrednosti nekretnine.