Kupovina stana - prva faza
Kad skupite novca da kupite stan ili odlučite da dignete kredit za svoju buduću nekretninu, vi ste ušli u jedan proces koji zahteva dosta vremena i može da potraje i nekoliko meseci, pa i više od godinu dana. Kupovina stana je jedna od najvažnijih životnih odluka, ali ove muke na kraju ustvari budu samo slatke. Ukoliko ste odlučili da uđete u proces, najpre morate da nađete odgovarajući stan, da se dogovorite oko cene, potpišete predugovor, ostavite kaparu... Kao što vidite, mnogo je koraka potrebno napraviti, pre nego što raspakujete kofer, a Halo oglasi nekretnine vas vode kroz ovaj zahtevan proces.
Prvi naš savet za vas je da se pre nego što uđete u kupovinu stana, da se naoružate strpljenjem koje će vam sigurno trebati. Zatim, budite sigurni da ste doneli neke odluke, pre nego što uopšte počnete. U ovom i nekoliko narednih tekstova Halo oglasi nekretnina detaljno ćemo vas provesti kroz ceo postupak kupovine stana, kako bi vam pomogli da rešite sve nedoumice.
Prvi korak – Traženje
Najpre morate naći odgovarajući stan, a dva su najbolja načina da tražite – listajući onlajn i print oglase broj jedan oglasnika za oglašavanje nekretnina, Halo oglase, ili da odgovarajući stan nađete preko preporuke. Gledajući oglase stećićete uvid u to kako se kreću cene na tržištu i koliki stan, u kom stanju i na kojim lokacijama možete da kupite za novac kojim raspolažete. To ne znači da će cena u oglasu biti i konačna, ali steći ćete neku predstavu o opštem stanju.
Drugi korak - Agencija ili vlasnik
Nije nužno da odlučite, ali je dobro da znate da li želite da kupite stan preko agencije ili direktno od vlasnika. Ukoliko kupujete direktno od vlasnika, uštedećete na agencijskoj proviziji, ali ta ušteda vas sa druge strane može koštati mnogo muka.
Ušteda je, mora se priznati, primamljiva, jer na stan od 50.000 evra, agencijskih dva odsto provizije iznosi 1.000 evra – a to je cela nečija kuhinja ili nameštaj za spavaću sobu na primer. Međutim, sa druge strane, to je pametno ulaganje, jer angažovanjem agencije smanjujete moguće prevare i imate pravnu sigurnost.
Angažovanje agenta nudi onu prvu vrstu sigurnosti, što je prilikom kupovine nekretnine najvažnije. Primera radi, vodiće vas u gledanje nekretnina koje imaju čiste papire i nisu problematične za prodaju.
Važno je znati da, ukoliko angažujete nekoliko agencija, na kraju ćete proviziju platiti onog koja vam nađe odgovarajući stan.
Naš savet je da ako ne žurite sa kupovinom stana tj nemate rok da se iselite iz starog i uđete u novi, da ovaj važan životni proces pametno i lagano privedete kraju. Pogledajte dosta stanova, da biste stekli uvid šta možete da dobijete za svoj novac, proverite detaljno sve informacije o stanu koji vam se dopada - kakva je vlasnička struktura, koliko je stara zgrada, kakav je komšiluk, šta je rađeno i menjano u stanu ukoliko je bilo nekog prethodnog renoviranja. Proverite sve ovo, jer kad jednom donesete odluku i kupite stan, posle za neke stvari može biti kasno, npr ukoliko u stanu pored živi bučni komšija ili se pojavi jedan od vlasnika stana za kojeg niste znali i ospori vam kupovinu.
U svakom slučaju, bilo da kupujete stan preko agencije ili direktno od vlasnika, znajte da u većini slučajeva cena po kojoj je nekretnina oglašena nije i konačna cena, odnosno možete da se cenkate. Cene se mogu spustiti i po nekoliko hiljada evra, a ako su skuplje nekretnine u pitanju i nekoliko desetina hiljana. Ukoliko idete preko agencije, agent je taj koji će pregovarati za vas i umesto vas će pokušati da „ubije“ cenu.
Treći korak - Predugovor i kapara
Ovaj korak će biti „dugačak“ jer je predugovor važan dokument, koji sadrži važne elemente i tu se navode podaci o samoj nepokretnosti: kvadratura, adresa, vlasništvo, podaci iz katastra, odnosno redni broj upisa i broj parcele.
Ovaj korak, naravno, sledi kada ste već našli svoju buduću nekretninu i kada ste se sa vlasnikom dogovorili oko cene, načina plaćanja i svih tehnikalija. Predugovor zapravo služi, da te tehnikalije stavite na papir i obavežete se da ćete kupiti taj stan, a prodavac da će ga prodati baš vama i da će ga povući iz dalje prodaje.
U predugovoru se precizno navodi dogovorena cena nepokretnosti, kao i visina kapare, zatim i datum za isplatu čitave kupoprodajne sume, kao i način otplate. Rok za isplatu sume u celosti je maksimalno 60 dana od momenta potpisivanja predugovora.
Običaj je da kupac plaća kaparu na dan potpisivanja predugovora, a ona uglavnom iznosi 10 odsto od ukupne vrednosti nekretnine, što bi značilo da ako ceo stan košta 50.000 evra, 5.000 bi trebalo da ostavite na ime kapare odmah. Običaj je, takođe, i da prodavac i kupac u predugovoru ugovaraju i iznos odštete ako neko od njih odustane od kupoprodaje. Pa tako, ukoliko kupac iz određenih razloga odustane od kupovine, prodavac zadržava kaparu za sebe, dok u slučaju da prodavac odustane dužan je da kupcu da duplu kaparu. To praktično znači da ako stan košta 100.000 evra, kapara iznosi 10.000 evra, a ako se prodavac predomisli i ipak ne želi da proda stan, dužan je da kupcu isplati duplo, 20.000 evra, odnosno da vrati primljenu kaparu i doda još jedan iznos u visine iste.
Zapamtite, do momenta useljenja, prodavac je u obavezi da plati sve dospele račune: godišnji porez na imovinu, struju, telefon, Infostan, kao i kablovsku televiziju. U predugovoru je zato potrebno naglasiti i da ukoliko nakon useljenja novog vlasnika stignu neki zakasneli računi, troškove njihovog plaćanja snosi isključivo stari vlasnik.
Savet je da predugovor obavezno bude i overen kod notara, što je stavka od par desetina hiljada dinara, u zavisnosti od dogovorene cene stana, jer će zaštititi i vas i prodavca.
Ukoliko ste stan našli preko agencije za nekretnine, prilikom potpisivanja predugovora isplaćuje se i agencijska provizija, koja u Beogradu iznosi 2%, dok u npr u Novom Sadu kupac plaća 3% od vrednosti stana.
