Najvažniji koraci za kupovinu stana u staroj gradnji (I deo)
6.12.2012.
Da li kupiti stan u novoj ili staroj gradnji, dilema je većine onih koji se odlučuju da novac ulože u nekretninu. Na tu odluku najviše će uticati količina novca koja se poseduje, ali i sama ponuda nekretnina u gradu u kome se stan kupuje.
Kako bismo svima vama, koji se ovih dana odlučujete za kupovinu stanova iz otkupa, odnosno stanova u staroj gradnji, olakšali čitavu proceduru, predstavićemo vam šta je sve potrebno znati, ali i proveriti kako bi se posao završio bez problema. Predlažemo vam da kod ovakve kupoprodaje uvek budete na oprezu, da svaki korak i postupak proverite više puta, kao i da potražite pomoć advokata. Takođe, mnogo vam može pomoći i proverena i dobra agencija za nekretnine, koja u vašem gradu sigurno postoji i koja će se potruditi da svaki pravni, ali i formalni aspekt kupoprodaje bude odrađen maksimalno korektno i bez greške, za šta ćete i platiti agencijsku proviziju u visini od tri odsto. Kako bismo vam dali što stručnije i preciznije informacije, u pomoć nam je pritekla i beogradska agencija za nekretnine „Vijana home“, čije ćemo savete vlasnika i agenta za nekretnine, ovom prilikom, preneti i vama.
„Na samom početku potrebno je da svaki kupac definiše zašto želi da kupi stan na određenoj lokaciji, po kojoj ceni, kao i da se utvrdi da li je to u realnosti zaista i izvodljivo, jer veoma često ljudi žele da prodajom jednog stana u Beogradu kupe dva manja, međutim ako je prodajna tržišna cena tog stana mala, čitav postupak je veoma često neizvodljiv“, naveli su nam u ovoj agenciji. Dakle, pre same potrage za nekretninom proračunajte koliko tačno novca imate, pri tom vodite računa da je stanove u staroj gradnji potrebno i renovirati, zameniti stolariju, parket, a veoma često i instalacije i radijatore, pa pripremite novac i za te troškove.
Nakon toga možete krenuti u potragu za nekretninom samostalno ili uz pomoć agencije za nekretnine.
Proverite da li je stan uknjižen i na čije ime
Ukoliko vam se određena nekretnina dopadne, čak i kada ste za čitav posao angažovali i agenciju za nekretnine, vi kao kupac morate znati nekoliko osnovnih stvari. Pre svega morate proveriti dokumentaciju samog stana i uveriti se da je prodavac te nekretnine zaista i vlasnik, kao i da li je sama nepokretnost uknjižena i na čije ime. Ovo je veoma važno, jer ćete samo za uknjižene stanove moći da podignete stambeni kredit. Takođe, morate proveriti i da li se možda nad tim stanom nalazi i hipoteka, koja veoma često može biti i predmet sudskog spora. Sve ovo možete proveriti samostalno u nekoj od službi katastra nepokretnosti.
Utvrdite tačnu cenu, kao i rok za iseljenje prethodnog vlasnika
Potrebno je utvrditi i konačnu kupoprodajnu cenu nekretnine, kao i rokove za iseljenje prethodnog vlasnika, ukoliko je stan bio useljen. Veoma često dešava se da kupac može i želi odmah da uđe u stan, ali je prodavcu to rano, jer još uvek nije pronašao drugu nekretninu. Takođe, kako su nam ispričali u agenciji „Vijana home“ u praksi se rok za iseljenje utvrđuje na osnovu dogovora kupca i prodavca i veoma često može biti do 60, ali veoma često i za svega pet dana.
Agencija za nekretnine će vam, uz pomoć svojih pravnika, takođe izvršiti proveru čitave dokumentacije, kao i pomoći oko utvrđivanja konačne kupoprodajne cene i roka za iseljenje, pa ćete biti potpuno sigurni da je kupovina tog stana dobra zamisao. Čak i ako se pojave određeni problemi, kao što može biti neuknjižen stan, ili stan koji je još uvek u otkupu, uz pomoć advokata i pravnika čitav posao biće veoma brzo gotov.
Nakon što ste sve navedeno proverili, možete pristupiti zaključenju predugovora. Primer kako predugovor izgleda možete pogledati na našem sajtu u rubrici Korisni saveti.
Sudska overa predugovora koštaće vas maksimalno 39.070 RSD
Postojanje predugovora veoma je važan korak u kupovini nekretnine jer se njim omogućava maksimalna pravna zaštita, kako kupca, tako i prodavca, a omogućava i da se obe strane precizno dogovore oko svih važnih elemenata same prodaje (kapare, načina isplate, datuma iseljenja...).
U predugovoru je potrebno navesti podatke o samoj nepokretnosti: kvadratura, adresa, a ako je nekretnina uknjižena i podatke iz katastra nepokretnosti, koji obuhvataju redni broj upisa kao i broj parcele. Kako biste bili potpuno sigurni da je prodavac vlasnik te nekretnine u predugovor se unose i podaci kada i na koji način je nepokretnost postala njegovo vlasništvo. Predugovor obavezno overite u sudu i pripremite se tada i za plaćanje takse, koja će zavisiti od ugovorene cene nepokretnosti, pa maksimalno može iznositi 39.070 RSD. Iako vas predugovor štiti od mnogih poteškoća i garantuje rok isplate nekretnine, on se ne može koristiti kao dokument kojim se utvrđuje pravo svojine na nepokretnost, već je neophodno sklopiti i Ugovor.
Predugovor sadrži i datum, tj. rok za isplatu čitave kupoprodajne sume, kao i način njene otplate (gotovinski, putem stambenog kredita), čime su obe strane osigurane. Rok za isplatu sume u celosti je maksimalno 60 dana od momenta potpisivanja predugovora. Naravno, ukoliko se stvori mogućnost isplate predmetne nepokretnosti i pre predviđenog roka, to možete učiniti.
Ako ste kreditni kupac, period između predugovora i ugovora služiće i većini banaka za proveru ispravnosti dokumentacije i odobravanje kredita. Važno je napomenuti da, ako se uzima kredit koji je osiguran kod Nacionalne korporacije za osiguranje kredita, proces provere može trajati nešto duže, čak i do dva meseca.
Prodavac dužan da plati sve dospele račune
U predugovoru se takođe navodi da je prodavac dužan da do momenta potpisivanja i sudske overe glavnog Ugovora u potpunosti isprazni nekretninu koja je predmet kupoprodaje. Takođe, do momenta useljenja, prodavac je u obavezi da plati sve dospele račune: godišnji porez na imovinu, struju, telefon, Infostan, kao i kablovsku televiziju. Važno je napomenuti da je u predugovoru potrebno naglasiti i da ukoliko nakon useljenja novog vlasnika stignu neki zakasneli računi, troškove njihovog plaćanja snosi isključivo stari vlasnik.
Saglasnost bračnog druga prodavca neophodna
Prilikom potpisivanja predugovora savetujemo vam da od prodavca tražite saglasnost od njegovog bračnog druga, kao i punoletnih članova domaćinstva, da u budućnosti neće potraživati datu nepokretnost. Saglasnost je neophodno overiti u sudu, kako bi ona bila punovažna i kako bi vas jednog dana, ukoliko do toga dođe, zaštitila od neželjenih situacija.
Takođe, u momentu potpisivanja predugovora potrebno je platiti i kaparu prodavcu, kao i agencijsku proviziju, ako ste koristili usluge agencije... Nastaviće se
Važni koraci:
· Utvrdite na kojoj lokaciji želite stan, kao i koliko novca posedujete
· Angažujte agenciju za nekretnine ili dobrog pravnika
· Detaljno proverite dokumentaciju stana
· U katastru utvrdite da li je nepokretnost uknjižena i na čije ime
· Proverite da li postoji hipoteka
· Sa prodavcem utvrdite tačnu cenu nekretnine
· Dogovorite precizan rok za iseljenje vlasnika
· Sklopite predugovor i overite ga u sudu
· Zatražite saglasnost bračnog druga prodavca, kao i punoletnih članova njegovog domaćinstva, da neće potraživati taj stan u budućnosti i overite je u sudu
· Platite kaparu i agencijsku proviziju
Izvor: Halo oglasi