Najvažniji koraci za kupovinu stana u staroj gradnji (II deo)
Nabavite sudski overenu potvrdu da ste prodavcu isplatili stan
13.12.2012.
Naveli smo vam da je za kupovinu stanova iz otkupa, odnosno u staroj gradnji, potrebno detaljno proveriti dokumentaciju same nekretnine, utvrditi cenu i datum iseljenja prethodnog vlasnika, kao i pravilno sačiniti i popuniti predugovor. Ako ste propustili da pročitate sve te pojedinosti, možete ih pronaći u tekstu Najvažniji koraci za kupovinu stanova u staroj gradnji (I deo), a mi vas ovom prilikom vodimo dalje i bavimo se detaljima oko plaćanja kapare i agencijske provizije, kao i potpisivanjem kupoprodajnog ugovora, ali i samim momentom uvođenja kupca u posed.
Ako prodavac odustane od prodaje, kupcu vraća dvostruku kaparu
Jedan od veoma važnih koraka u trenutku potpisivanja predugovora jeste i to što ćete u tom momentu biti u obavezi da prodavcu isplatite kaparu, pa vam savetujemo da novac unapred pripremite. Još jednom vam napominjemo da u samom predugovoru, pored cene nekretnine obavezno naglasite i visinu kapare, kako kasnije prilikom isplate preostale sume novca ne bi došlo do nekih problema.
Kapara uglavnom iznosi 10 odsto od ukupne vrednosti nekretnine koju kupujete. Ona je veoma važna prilikom kupoprodaje jer osigurava obe strane, kako kupca, tako i prodavca. Zbog toga je potrebno utvrditi i iznos odštete, ukoliko vi, kao kupac, ili prodavac odustanete od kupoprodaje. Ako se dogodi da vi iz određenih razloga odustane od kupovine, prodavac je taj koji zadržava kaparu za sebe. Međutim, ako prodavac odustane od prodaje, u obavezi je da vam isplati udvostručen iznos primljene kapare.
To znači da prilikom kupovine stana, čija je cena 80.000 evra, na dan potpisivanja predugovora prodavcu je potrebno platiti kaparu u visini od 8.000 evra. Ako se dogodi da prodavac odustane od kupoprodaje, on je u obavezi da vam isplati duplo više novca, odnosno 16.000 evra, dok ako se dogodi da iz nekih razloga koji nisu zakonom propisani vi odustanete, kapara neće biti vraćena, već je zadržava prodavac.
Šta ako prodavac nije otkupio stan?
Ako vam se prilikom kupovine nekretnine dogodi situacija da taj stan još uvek nije otkupljen od strane prodavca, ne morate odustajati, već sa advokatom ili agencijom za nekretnine, proverite od koje firme odnosno pravnog lica je potrebno otkupiti stan. Naravno, ako se utvrdi da je sve u redu, prilikom plaćanja kapare potrebno je da ona bude uvećana, ispričali su nam u agenciji „Vijana home“, kako bi prodavac imao mogućnost da sa tim novcem otkupi deo koji nedostaje.
Na dan potpisivanja Ugovora isplaćuje se i preostali novac
Nakon što ste sve navedene stavke, proverili, ispoštovali, ali i platili, dolazi na red ona najvažnija, a to je potpisivanje kupoprodajnog ugovora. Veoma često kupci, koji plaćaju stan gotovinom ili je on u momentu razgledanja nekretnine već prazan i u njemu niko ne živi, preskaču sam momenat potpisivanja predugovora i odmah zaključuju ugovor. Mi vam savetujemo da u svakom slučaju ispoštujete obe stavke, jer vas to može zaštititi od neželjenih situacija i problema.
Nakon isteka vremena za iseljenje, koji je naznačen u predugovoru, potrebno je sa prodavcem, ali i pravnikom ili agentom za nekretnine (ako ste angažovali agenciju), posetiti željeni stan i uveriti se da je sve u redu, odnosno da su sve stavke iz predugovora ispoštovane. U tom momentu stan mora biti potpuno prazan i spreman za vaše useljenje. Ako u čitavom postupku učestvuje agencija, prodavac će agentu dati ključeve od nekretnine, nakon čega sledi potpisivanje kupoprodajnog ugovora i njegova obavezna overa u sudu.
Nakon toga, prodavcu je potrebno isplatiti i preostalu sumu novca, ali i zatražiti svu dokumentaciju koja se tiče te nekretnine. Pravnik i stručni saradnik Halo oglasi nekretnine & građevinarstvo, Tamara Jurenić savetuje vam da nakon što prodavcu isplatite čitavu sumu novca, za stan koji ste kupili, zatražite od njega i potvrdu da ste stan isplatili u celosti. Ova potvrda obavezno mora biti overena u sudu.
Takođe, prodavac je u obavezi da prikupi sve račune, potvrde i obračun o izmirenim komunalnim troškovima koji opterećuju predmetnu nepokretnost: električna energija, RTV pretplata, Infostan, održavanje, telefon, porez i tome slično. Ovo je obaveza prodavca, a agencija za nekretnine ovim poslovima uglavnom koordinira, dok u mnogim gradovima Srbije i završava sve umesto prodavca, kakav je slučaj recimo u Pančevu, Jagodini, Aranđelovcu.
Kada ste i te papire pribavili, sa prodavcem odlazite ponovo u stan gde će vam on, ili agent i zvanično predati ključeve od stana, odnosno omogućiće vam da uđete u posed stana. Tek tada ste pravno i formalno vi vlasnik te nekretnine.
Uz kaparu platite i agencijsku proviziju
Ako ste za čitav posao angažovali agenciju za nekretnine, znajte da je u momentu plaćanja kapare, potrebno plati i agencijsku proviziju u visini od 3 odsto od ukupne vrednosti stana. U Beogradu, troškove provizije snosi kupac, dok u Zrenjaninu, Valjevu i Smederevu kupac i prodavac dele po pola, tako da svako plaća po 1.5 odsto. Za razliku od njih u Šapcu, Jagodini, Čačku i mnogim drugim gradovima Srbije, agencijsku proviziju u celosti plaća prodavac.
U roku od 15 dana platite porez na prenos apsolutnih prava
Time što ste postali vlasnik nekretnine u obavezi ste da uradite još nekoliko važnih stvari. Pre svega u roku od 15 dana, od dana zaključenja i overe ugovora o kupoprodaji morate podneti zahtev za plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava. On se podnosi Poreskoj upravi, odnosno Filijali poreske uprave na čijem području se nalazi stan koji ste kupili. Zakonska obaveza plaćanja ovog poreza pada na teret prodavca, ali je višegodišnja uobičajena praksa da isti plaća kupac u ime prodavca, kako bi kupac imao apsolutnu zaštitu da će porez biti plaćen.
Ako ste u obavezi da platite ovaj porez, znajte da on iznosi 2.5 odsto od ukupne vrednosti stana. Takođe, napominjemo vam da će preciznu cenu kvadrata utvrditi opštinska uprava prihoda, na osnovu svoje skale.
Čak iako ne podnesete zahtev, moraćete da platite porez na prenos apsolutnih prava, jer će sud u kome ste overili kupoprodajni ugovor, poslati jedan primerak nadležnom organu, koji će na taj način biti upoznat sa predmetnom kupoprodajom i pozvaće vas na ispunjenje njegove zakonske obaveze. Pored ovog, potrebno je i prijaviti porez na imovinu.
Prebacite Infostan, struju i kablovsku na svoje ime
Kako bi svakog meseca računi stizali na vaše ime, potrebno je posetiti nekoliko različitih institucijama u gradu gde se stan nalazi. Prenos infostana, odnosno komunalija, na vaše ime izvršićete odlaskom u nadležnu filijalu opštine na čijoj teritoriji se nepokretnost nalazi. Potrebno je da kod sebe imate fotokopiju kupoprodajnog ugovora, pri čemu čitav posao možete obaviti samostalno, bez prisustva prethodnog vlasnika. To takođe nije neophodno ni kod prenosa prava korišćenja struje, tj. EDB brojila, već samostalno možete odlaskom u nadležnu službu preduzeća Elektrodistribucije, sa fotokopijom ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i poslednjom uplatnicom o plaćenoj električnoj energiji, izvršiti prenos.
Prilikom kupovine nekretnine savetujemo vam da na samom početku pitate prodavca da li želi da u prodatom stanu ostavi broj koji je već postojeći ili ne. Ukoliko želi, onda je potrebno da zajedno sa njim izvršite prenos pretplatničkog prava u korisničkom servis PTT-a. Tom prilikom neophodno je poneti fotokopiju ugovora kao i fotokopije ličnih karata. U ovom slučaju se prenos prava korišćenja PTT priključka ne naplaćuje. Međutim, ako prodavac ne želi da ostavi broj u stanu koji ste kupili, onda morate podneti zahtev za novi PTT priključak.
Vremenski rok da izvršite ove promene nije precizno određen, pa ih možete rasporediti prema sopstvenom prioritetu važnosti.
Iako vam na prvi pogled čitav postupak kupovine stana iz otkupa deluje dugotrajan i težak, uz pomoć dobrog i pravog advokata, kao i proverene agencije za nekretnine sve će se završiti veoma brzo i što je navažnije, uspešno. Ako se baš ovih dana suočavate sa nekim problemom prilikom kupovine, ne zaboravite da nam se obratite i da na naš mail pitanjacitalaca@halooglasi.com ili direktno postavite pitanje pravniku.
Primer kako izgledaju predugovor i kupoprodajni ugovor možete pogledati ovde.
Izvor: Halo oglasi