Povraćaj PDV-a ne važi kod kupovine garaže kao stambenog prostora
Garaža ili stan?!
5.3.2014.
Kupovina nekretnine veoma često može biti otežana ili u potpunosti onemogućena nedostatkom novca ili čak, usled malih plata, nemogućnošću da se podigne adekvatan stambeni kredit. Zbog toga mnogi ljudi razmišljaju o opciji da kupe u izgradnji suteren ili garažu, kako bi za manje novca došli do krova nad glavom.
Istim povodom u našu redakciju stiglo je pismo redovne čitateljke iz Zemuna, sa molbom da joj pojasnimo šta kupovina garaže nosi sa sobom, kao i da li je uopšte moguće izvršiti prenamenu takve prostorije za stanovanje, ali i upisati je u katastar i uknjižiti. Kako bi vam bilo jasnije o čemu je reč, navešćemo vam deo iz njenog pisma.
“Mene lično, interesuje vaš savet, mišljenje pri kupovini stanova u izgradnji, konkretno suterena, podrumskih prostorija i garaža. Kako moja ćerka nije u mogućnosti, finansijskoj, da dobije kredit za kupovinu bilo kakvog prostora za stanovanje sa dvoje školske dece, te je primorana da traži da kupi nešto jeftinije od tih “pomoćnih stanova”. Pratim izgradnju stanova i investitori u projektu imaju ucrtane te pomoćne prostorije: suteren, podrum i garaža, koje kasnije pretvaraju u stambenu jedinicu i garaže. Investitori kažu da se za podrumske prostorije i garaže vrši “prenamena” prostora za stanovanje, zanima me vaše mišljenje, šta Zakon kaže za prenamenu i da li je to moguće, koji su troškovi plaćanja, osim overe ugovora u sudu, kao i da li se za kupovinu “garaže” u sklopu zgrade, koja je u izgradnji, plaća veći iznos u odnosu na stambenu jedinicu. Moram da naglasim da ćerka do sada nije bila vlasnik nikakve stambene jedinice….”
Kako bismo našoj čitateljki, ali i svima vama koji se ovih dana suočavate sa istim problemom, dali što precizniji, ali i detaljan odgovor pomoć smo potražili od stručnih saradnika Halo oglasi nekretnina, diplomiranog pravnika Tamare Jurenić i arhitekte Vesne Veličković. Takođe, uz njihovu pomoć, otkrićemo vam i šta kupovina garaže generalno nosi sa sobom, kao i koliko je potrebno izdvojiti novca za plaćanje svih troškova.
„Odmah na početku razjasnićemo i objasniti našoj čitateljki, ali i svima ostalima, da suteren i podrum imaju oznake etaža, kao što su recimo prizemlje ili neki drugi sprat i one ne označavaju u kojoj je funkciji određeni prostor. Međutim, funkcija prostorija, odnosno za šta je on namenjen kod kupovine je od presudnog značaja, tako da: zajednička prostorija, vešernica, garaža, stan, poslovni prostor…označavaju funkciju te prostorije. Takođe, sve one prostorije koje se nalaze ispod nivoa poda, tačnije „kote poda“, ne mogu nikada doživeti prenamenu u stambeni objekat.
Dakle, ako krenemo od pretpostavke da je prostor u izgradnji, koji vi želite da kupite u projektu označen kao garaža, morate obratiti pažnju na nekoliko veoma važnih momenata, ali i situacija.
1. Prenamena garaže u redovnoj proceduri nije dozvoljena
Ako kupujete garažu, koja se nalazi u objektu u izgradnji i ako planirate da je pretvorite u stambeni prostor, znajte da prenamena takvog prostora u redovnoj proceduri nije dozvoljena. Ona je moguća tek u vanrednoj proceduri, odnosno legalizaciji, pod uslovom da su investitori objekta podneli zahtev za takav postupak, pre isticanja roka. Takođe, ovakav postupak je veoma komplikovan, dug, skup i veoma često i ne bude rešen u korist kupca, tačnije garaža ne bude prenamenjena u stambeni prostor. Naravno, ukoliko se ona nalazi u porodičnoj kući ili nekom drugom manjem objektu veće su šanse da će postupak biti rešen u vašu korist, nego kada je u pitanju višespratna zgrada, sa dosta stanova. U svakom slučaju preporuka je da ne kupujete ovakav prostor, ako imate u planu da u njemu živite, jer je osim dokumentacije, veoma teško rešiti i probleme oko elektro i vodovodnih instalacija, bez kojih je, složićete se, veoma teško živeti.
2. Upis garaže u katastar
Naravno, svima onima koji žele da kupe garažu, naglasićemo da kada je neko vlasnik garaže, on je vlasnik 1/1, kako se pravilno kaže prilikom kupovine nekretnina, što znači da je u istoj situaciji kao i da je vlasnik stana i zbog toga vlasnik garaže može izvršiti upis svog prava u katastar, naravno pod uslovom da su ispunjeni drugi zakonom predviđeni uslovi. Pre svega misli se na posedovanje građevinske i upotrebne dozvole za taj objekat, odnosno zgradu u kojoj se željena nekretnina nalazi. Kako sam iz vašeg pitanja shvatila, ovaj objekat je još uvek u izgradnji, pa je samim tim logično da nema upotrebnu dozvolu, već je investitor može pribaviti nakon završetka gradnje.
3. Troškovi pri kupovini garaže
Naravno, kao i kod kupovine stana i ovde morate izdvojiti dodatni novac za plaćanje još nekih troškova. Overa ugovora u sudu koštaće vas od nekoliko hiljada dinara, do maksimalnih 39.000 dinara, u zavisnosti od toga kolika je kupoprodajna cena, a ne od toga šta je predmet kupoprodaje. Kada se pribavi sva neophodna dokumentacija, pre svega upotrebna dozvola, može se izvršiti i njena uknjižba. Prvenstveno potrebno je platiti taksu za upis prava svojine, u Republičkom geodetskom zavodu, i ona iznosi oko 9.500 dinara.
4. Obratite pažnju da li je investitor u sistemu PDV-a ili ne
Što se tiče samog poreza kod kupovine garaže, ukoliko je investitor od kog kupujete željenu nekretninu u sistemu PDV-a, onda se na ovu kupoprodajnu cenu obračunava 20% PDV-a, zato što je u pitanju garaža, a ne stan, za koji bi se inače obračunavala posebna stopa od 10%. Međutim, ako investitor nije u sistemu PDV-a, onda je nevažno da li se radi o garaži ili stanu, pa je poreska stopa 2.5 odsto, jer se plaća porez na prenos apsolutnih prava, a ne PDV.
U svakom slučaju, moram da naglasim da vaša ćerka nema pravo ni na poresko oslobođenje, ali ni na refundaciju PDV-a, zato što je predmet kupovine garaža, a ne stan. Ovo važi bez obzira da li se kupuje garaža u novoj ili staroj gradnji.
5. Problemi oko prijave boravišta
Moramo da napomenemo da, ukoliko odlučite da garažu prenamenite, čak iako vam taj postupak uspe, možete imati problema sa prijavom prebivališta na toj adresi, zato što u Policiji ne prihvataju dokaz o vlasništvu nad garažom kao osnov za prijavu adrese. Naravno, predlažem vam da se u obližnoj stanici policije detaljno raspitate, jer ne znamo gde se objekat nalazi, a recimo ukoliko je on na Vidikovcu, iz iskustva znamo da prijava neće biti moguća.
Još jednom napominjemo da je veoma važno koju funkciju ima ta prostorija koju želite da kupite, pa smo vam pod pretpostavkom da kupujete garažu naveli šta sve obuhvata čitav takav postupak. Međutim, ako se navedeni stan u projektu vodi kao zajednička prostorija i želite da je kupite, kako biste izvršili prenamenu u stambeni, onda je situacija mnogo komplikovanija, iz razloga što se kod njih primenjuje Zakon o održavanju stambenih zgrada i odluku o raspolaganju takvim prostorijama treba da donese skupština stanara. Zbog složenosti takve situacije, odgovor bi bio preobiman, te Vas molimo da nas slobodno kontaktirate na broj telefona, poznat redakciji i mi ćemo Vas, besplatno, detaljnije posavetovati.
Tamara Jurenić, diplomirani pravnik
Vesna Veličković, arhitekta
Dakle, kupovina garaže sa sobom nosi i te kako važne i drugačije okolnosti, naročito ako ste očekivali povraćaj PDV-a ili oslobađanje od poreza, čak iako do sada u svom vlasništvu niste imali neku nekretninu, jer ta pravila ne važe kao kod kupovine stanova. Takođe, ponavljamo još jednom da kupovina garaže sa ciljem da se kasnije izvrši prenamena prostora za stanovanje nije preporučljiva, jer takav postupak u redovnoj proceduri nije dozvoljen. Zbog toga ćemo vas i dalje obaveštavati o svim specifičnostima sa tržišta nekretnina, bez obzira da li je u pitanju prodaja ili izdavanje.
Da li i vi imate problem kada su nekretnine u pitanju?
Svima vama koji, kao i naša čitateljka iz Zemuna, imate neku nedoumicu ili problem kada su u pitanju nekretnine, predlažemo da na naš dobro poznat mail pitanjacitalaca@halooglasi.com ili putem pošte, na adresu Trg Nikole Pašića 5/II, 11000 Beograd, šaljete vaša pitanja, priče i iskustva, a mi ćemo vam uz stručnu pomoć odgovoriti, objasniti i otkloniti sve sumnje i na taj način pomoći da što lakše i brže dođete do rešenja.
Izvor: Halo oglasi