Razlike između tržišta nekretnina u Evropi i Srbiji u 2025. godini
Potražnja za nekretninama u našem regionu i dalje je u ekspanziji, ali sa razlikama u interesovanjima u pogledu nekoliko segmenata tržišta.
Poznavaoci prilika na tržištima nekretnina smatraju da su sve te razlike rezultat ekonomskih faktora, demografskih promena i specifičnih potreba tržišta.
Dok se, recimo u Evropi beleži rastuće interesovanje za održive i komercijalne prostore prvenstveno za iznajmljivanje, Srbija se suočava s izazovima stabilizacije cena i prilagođavanja potrebama lokalnog tržišta.
Kako kažu upućeni, tržište u Srbiji se polako „hladi“, a u narednom periodu očekuje se i povratak kreditnih kupaca stanova budući da je do sada važio dominantan trend kupovine za keš.
Komercijalno tržište nekretnina u Evropi beleži rast interesovanja za logističke i industrijske prostore, dok se tržište kancelarijskih prostora prilagođava radnim navikama jer mnoge kompanije, posebno IT sektor omogućavaju zaposlenima hibridni rad.
U Srbiji, ovaj segment takođe doživljava promene, ali sa sporijim tempom rasta.
Fokus investitora je na maloprodajnim objektima i poslovnim zgradama, uz naglasak na logistiku zbog povećane potrebe za skladištenjem i distribucijom.
Što se tiče tržišta luksuznih nekretnina, u Evropi je ono dinamično, sa očekivanim rastom cena od 5% u glavnim gradovima. U Srbiji, segment luksuznih nekretnina beleži smanjenu potražnju zbog visoke cene kvadrata koja ide i do 10.000 evra na nekim lokacijama.
Što se tiče iznajmljivanja stanova, suočavamo se sa izazovima zbog visokih cena.
A šta se dešava u okruženju?
U Hrvatskoj su od januara 2025. na snagu stupile poreske izmene, odnosno uveden je porez na nekretnine, umesto postojećeg poreza na kuće za odmor.
Vlada je propisala raspon stopa poreza od 0,6 do 8 evra po kvadratnom metru.
Tačnu visinu poreske stope određivaće jedinice lokalne samouprave.
Stručnjaci za nekretnine ukazuju da bi ova mera mogla da podstakne vlasnike na prodaju ili davanja u najam manje korištenih nekretnina kako bi tako povećali stambenu ponudu na tržištu.
Ipak, u Hrvatskoj vlada mišljenje da je period visokog rasta cena prošao.
Tako se kod komšija se očekuje blagi rast cena novogradnje i stagnacija cena iznajmljenih nekretnina. I na ovom tržištu je uočljiv nedostatak ponude u odnosu na potražnju.
„Mirna faza na našem tržištu“
Što se tiče Srbije, cena nekretnina je dostigla maksimun i taj trend je sada u mirnoj fazi bez većih oscilacija ili trendu ka drastičnim povećanjima.
Kako kaže ekspert za oblast nekretnina Kaća Lazarević primetno je da je usporena prodaja nekretnina u poslednjih šest meseci. Cene stanova u novogradnji imaju tendenciju rasta, dok stara gradnja beleži stagnaciju što se cene tiče pa se takvi stanovi brže prodaju.
S obzirom na visoke kamatne stope, kreditnih kupaca ima jako malo, kaže Lazarević.
Ona ukazuje da je važno da kreditne stope kod nas ipak miruju te nema i tendencija da će se povećavati ove godine.
Kupci se sada sve teže odlučuju da podignu kredit za kupovinu nekretnine.
Na na tržištu Srbije takođe je trend da je sve manje interesovanja za kupovinu skupljih kuća. Sada je postala dominatna kupovina placeva u blizini Beograda na kojima obično dalje kupci grade kuću.
Što se tiče iznajmljivanja stanova, ponuda nije zadovoljavajuća i cene koje su rasle nakon talasa dolaska ruskih državljana sada su se vratile „u neki kolosek“ i ne rastu dalje.
Takođe, veliko interesovanje je za stanove sa garažama, ali takvih stanova nema dovoljno u odnosu na zainteresovanost koja vlada, kaže sagovornica.
U Beogradu cene kao u evropskim metropolama
Lazarević kaže da je primetno da su cene nekretnina poslednjih godina u Srbiji dostigle približne iznose kao u nekim evropskim gradovima.
„Beograd se ne može porediti sa Rimom, Milanom i Nicom, tamo je sve uređeno, a naša infrastruktura ne prati gradnju i cene stanova, a osim toga dominiraju tri grada Beograd, Novi Sad i Niš“, kaže.
Kaća Lazarević navodi i da u Srbiji recimo nedostaju manji stanovi kvadrature od 30 do 50 kvadratnih metara.
Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) u Srbiji je u prvom polugodištu 2024. prosečna cena stanova u starogradnji, iznosila 1.665 evra po kvadratu a u novogradnji 1.767 evra, pri čemu su najveće prosečne cene zabeležene u Beogradu, starogradnje 2.160 a novogradnje 2.453 evra.
Što se tiče kamatnih stopa, oni koji otplaćuju rate stambenih kredita vezanih za evro, to čine po ceni. od 4,08 odsto. Najavljeno je da će kamatne stope za ove dužnike biti ograničene na maksimum pet odsto i to do kraja 2026.
Kada je reč o zemljama u okruženju, cene kvadratnog metara stana u Sarajevu u novogradnji iznosi 1.750 evra, dok u Crnoj Gori iznose oko 1.800 evra. Prosečna cena kvadrata u glavnom gradu Hrvatske je oko 3.300 evra.
Prosečne cene stambenih nekretnina u Sloveniji su ipak među najvišima i beleže trend rasta. U proseku se u Ljubljani kreću više od 4.000 evra.
U našem okruženju najpovoljnije uslove za stambene kredite imaju Slovenci, zatim u Hrvatskoj, potom u Srbiji, a najteže do krova nad glavom dolaze u Crnoj Gori.
Efektivna kamata u Sloveniji je 3,52%, u Hrvatskoj dostiže 4,16% .
U Crnoj Gori prosečna efektivna kamata iznosi čak 8,78%. Posečna kamatna stopa na stambene kredite (indeksirane u evrima) u Srbiji je u junu iznosila 5,1 odsto, a kod gotovinskih kredita u dinarima bila je 12,1 odsto.
A kako je dalje od našeg regiona i šta ima novo u mnogima omiljenoj Grčkoj
Pre kovida vladao je trend kupovine nekretnina u Grčkoj, ali i Turskoj. Sada ih nema u tolikoj meri kao pre.
Dušica Vukosavljević agent za Srbiju za Nekretnine Grčka kaže da su u Turskoj od kovida, pa nakon početka krize u Ukrajini naglo rasle cene, ali i potražnja.
Iako je infrastruktura odlična, cene hrane i drugih dažbina skočile su tri puta pa je i to jedan od faktora koji je uticao na pad interesovanja kupaca.
„Dosta ljudi je kupovalo nekretnine u Turskoj da ih izdaju preko leta i tu je došlo do toga da niko nije plaćao poreze i dažbine pa je Turska u međvremenu odlučila da donese izmene, odnosno da se dobije saglasnost svih stanara za izdavanje jer su se mnogi žalili na turiste“, kaže.
U Turskoj se cene stanova kreću od 1500 do 2000 po kvadraturu, u zavisnosti od lokacije, sprata, da li se traži pogled na more, a najviše intersovanja za nekretnine je na jugu Turske, odnosno Antalijskoj regiji.
Prosečne cene nekretnina u Grčkoj kreću se od 2000 do 3000 evra .
U ovoj zemlji aktuelna je novogradnja prevashodno u Olimpijskoj regiji i Halkidikiju gde su cene skuplje za oko 30 odsto u odnosu na ostale delove Grčke.
Dušica ističe da je specifičnost Srbije, kada je reč o nekretninama, to što se mogu izdavati tokom cele godine, za razliku od Grčke, gde je izdavanje često ograničeno na određene periode. Zbog toga razume zašto bi neko, na primer, odlučio da pre kupi nekretninu u Beogradu.