Šta će nam korona doneti na tržištu nekretnina u 2021. godini?
Odlazeću 2020. godinu obeležile su vanredna situacija, rad od kuće i učenje od kuće i do sada neviđena ograničenja u radu i kretanju ljudi, a kako je to uticalo na sektor nekretnina i građevinarstva u Srbiji pročitajte u godišnjoj analizi Halo oglasi nekretnina, najposećenijeg sajta za nekretnine u Srbiji.
Prethodnu godinu, kada je tržište u pitanju, najviše je obeležio drastičan pad potražnje za stanovima na dan, nešto manji pad u klasičnom izdavanju, neuobičajeno dobra prodaja stanova, kako u staroj tako i u novoj gradnji, a ono što je najviše obeležilo ovu godinu je ogromna potražnja za kućama i placevima. Ako bismo odlazeću godinu, u slengu nazvanu “korona godinu”, analizirali po osnovu uticaja na sektor građevinarstva i nekretnina, rekli bismo da se ovaj sektor izuzetno drži. Iako je recimo, od januara do septembra zabeležen pad aktivnosti za 4,8 odsto, samo u oktobru ove godine izdato je gotovo 3.000 građevinskih dozvola, 21 odsto više nego u istom mesecu prošle godine. Od toga 84 odsto čine dozvole za zgrade. Treće tromesečje takođe signalizira da će biti novogradnje i u narednom periodu, jer je izdato više od 6.500 građevinskih dozvola, od čega su oko 5.500 dozvole za zgrade. Evo malo kompletnijeg preseka.
Kreditna “kovid” podrška stanogradnji
Nedugo od početka pandemije, sa uvođenjem vanrednog stanja, tržište nekretnina je stalo i kada je reč o prodaji i izdavanju. Cene su bile stabilne, ali ponude stanova za prodaju i izdavanje drastično su pale jer je bilo onemogućeno kretanje, a strah ljudi od nove situacije bio je dominantan. Suprotno očekivanjima, sa prvim popuštanjem mera, tržište je u potpunosti oživelo.
Kako bi podržala stanogradnju, Narodna banka Srbije donela je niz preporuka za kupovinu novogradnje. Jedna je da banke omoguće da se fizičkom licu odobri kredit uz obavezno učešće od 10 odsto iznosa kredita, umesto standardnih 20 odsto. A ako proceni, banka može da traži i veće učešće.
Obezbeđeni su i lakši uslovi otplate stambenih kredita, pre svega kao relaksacija rate kroz duži rok otplate. Bankama se omogućava da i 2021. godine ponude olakšice u vidu produžavanja roka otplate stambenih kredita za najduže pet godina.
Predviđena je i mera za kupovinu stanova u novogradnji, u vidu kredita za objekte sa stepenom izgrađenosti od 60 odsto. Do nedavno je praksa bila da banke odobravaju kredite tek kod 80 odsto izgrađenosti objekta. Novo pravilo važi za objekte koji se grade u okviru projektnog finansiranja banke, kod kojih je Građevinska direkcija Srbije nosilac građevinske dozvole ili su u okviru mera podrške države određenim kategorijama građana.
Eksplodirala tražnja za vikendicama
I dok je u nekom momentu vladala zabrinutost za “klasično” tržište nekretnina, desilo se i jedno iznenađenje – usled potrebe za izolacijom i socijalnom distancom, eksplodirala je tražnja za kućama i vikendicama, i za najam i za prodaju, kao i za placevima. Zanimljivo je da ogroman skok tražnje nije u istoj meri povukao i rast cena, ali neka korekcija je ipak primetna, naročito u okolini Beograda i Novog Sada, gde je potražnja bila i najveća. Taj trend i dalje postoji, nešto manjim intenzitetom, ali tražnja je velika.
Kvadrati u univerzitetskim gradovima standardno na ceni
Na početku korona krize, prosečan građanin koji se još nije skućio mogao je da pomisli samo jedno – ovo je šansa da se zbog vanrednog stanja cena kvadrata spusti. Međutim, iako zvuči logično, praksa je neumoljivo pokazala da je sektor nekretnina izuzetno izdržljiv i rigidan te do pada cena nije došlo. Ponuda je i dalje mala u odnosu na tražnju, a sudeći prema kalkulatoru cena dostupnom na portalu www.halooglasi.com, za kvadrat u Beogradu prosečno je potrebno odvojiti 1.850 evra. U Novom Sadu je prosek cena takođe ostao na prošlogodišnjem nivou i prema našem kalkulatoru iznosi oko 1.300 evra, a u Nišu 850 evra.
Usporeno izdavanje
Dok je prodaja, kako se čini, uspešno preležala korona virus i nastavila tamo gde je stala pre korone, nešto lošije je prošlo tržište izdavanja, najpre poslovnog prostora, a onda i stanova. Studenti su, tokom izolacije i mogućnosti online nastave, proveli više vremena u rodnom mestu, pa je tražnja za stanovima u sezoni bila neznatno lošija. Turista nije bilo pa su svi stanovi koji su se izdavali na dan, tokom 2020 godine prešli na klasično izdavanje, što je dodatno povećalo ponudu. Ipak, kako se pokazalo, cene nisu padale, odnosno pale su minimalno u segmentu skupljih stanova jer je sada potrebno vreme da bi takva nekretnina našla zakupca duže, dok je, primera radi, pre korone stan u luksuznom naselju na Novom Beogradu zakupca dobijao čim se oglasi. I gazde su, zbog epidemiloške situacije, bile opreznije u biranju stanara. U brojnim slučajevima je dolazilo i do dogovora, pa su stari stanari zadržavali stanove za upola nižu kiriju, tokom prvih meseci krize. Očekivanja Halo oglasi nekretnina su da će 2021. godine, posebno pred leto, ponovo biti gotovo nemoguće pronaći stan, usled ogromne tražnje studenata i vraćanja na uslove poslovanja pre krize.
Stan na dan – “inficiran”
Kako se pokazalo, korona kriza najviše je uticala na one koji su izdavali stan na dan. Od proglašenja pandemije i uvođenja policijskog časa, stanovi za dnevno izdavanje su praktično ostali prazni. Njihovi vlasnici su pokušali da nadoknade štetu tako što su se okrenuli mesečnom izdavanju, ali i u tom smeru nije prošlo sve bez problema, jer se vagalo da li će studenti ići na fakultet ili će preći na online nastavu. Situaciju su tokom leta popravili turisti iz Srbije, jer zbog zaraze većina nije letovala van zemlje. Očekivanja su, da će smanjene brojke zaraženih, doneti više city break turista iz Srbije, pa će i to doneti oporavak biznisu dnevnog izdavanja stanova, ali sporije nego klasičnog izdavanja.
Šta nas čeka u 2021?
Mi smo optimistični, jer nam je prethodna godina, i ako je bila najneizvesnija u poslednjih dve decenije, pokazala otpornost tržišta nekretnina u Srbiji. Kod nas je tržište investiciono, manji je udeo kreditnih kupaca i zbog toga je manje podložno padu. Kada je reč o prodaji, očekuje se da će i dalje vladati pomama za novogradnjom, koja će održavati i cenu stare gradnje visokom. Ne očekuje se rast cena kvadrata ni u 2021. godini, ali ni pad, zbog velike tražnje koja ni ove godine neće izostati, jer naše tržište nije zasićeno.
Stabilizacija usled masovnije vakcinacije vratiće ljude u kancelarije, đake i studente u škole i na fakultete, što će automatski dovesti do povećanja potražnje za najmom nekretnina. Sektor izdavanja se uvek brže oporavlja od prodaje, tako da verujemo da ćemo na leto imati uobičajenu situaciju, gde će se na jedan dobar stan za najam u Beogradu ili Novom Sadu, utrkivati i po 15, 20 potencijalnih stanara. Takođe, to će povući nazad i mali biznis, onaj koji funkcioniše oko škola i u delu gde su poslovne zgrade, pa će i zakup poslovnog prostora opet krenuti uzlaznom putanjom.