Tržište nekretnina u 2019. - Kupoprodajne cene na maksimumu, renta ide na gore
Proteklih nekoliko godina na tržištu nekretnina bilo je turbulentno i svaku godinu obeleži bar nekoliko krupnih stavki iz ove oblasti. U tom smislu, proteklu, 2018. godinu, obeležio je dalji rast cena novogradnje i za njom i stare gradnje, sa druge strane pad kamata na stambene kredite, ali i novi Zakon o ozakonjenju koji je sklonio iz prometa objekte u procesu legalizacije. Građanima koji izdaju ili iznajmljuju nekretninu, kupuju je ili prodaju, 2018. godina je potvrdila stabilnost i uređenost u poslovanju posrednika,
Da počnemo istraživanje od cena. Iako su do 2016. cene kvadrata padale ili u najboljem slučaju stagnirale, tokom 2017. godine, usledilo je poskupljenje na glavnim tržištima u zemlji, koje se zadržalo kroz 2018. godinu, pa smo i u 2019. ušli sa relativno skupim kvadratima stambenog prostora u Beogradu, Novom Sadu i na Zlatiboru.
Prosek - U Beogradu 1.300, u Novom Sadu 860 evra kvadrat
Prosečna cena kvadrata u, prema kalkulatoru portala www.halooglasi.com, u Beogradu iznosi nešto manje od 1.300 evra. Zbog prigradskih lokacija gde kvadrat košta i 800 evra, elitne lokacije koje dostižu cenu i preko 3.000 evra podigle su prosek.
U Novom Sadu se, na najtraženijim lokacijama cene kreću od 1.500 evra, dok je prosečna cena kradrata, uzimajući u obzir sve lokacije oko 860 evra. U Kragujevcu je prosečna cena oko 900 evra, a u Nišu nešto manje od 400 evra.
Osim dva najveća grada u Srbiji, turbulentno tržište nekretnina sa visokim cenama karakteristično je, već par godina, i na Zlatiboru, a ono što su najnovije informacije je da se i Kopaonik pridružio sa cenama od preko 2.200 evra po kvadratu.
Ono što je i dalje trend, jesu niske kamate na stambene kredite, koje idu čak i niže od tri odsto, što omogućava kreditnim kupcima niže rate na stambene kredite.
Novogradnja drži cenu
Cene stanova novogradnje u Beogradu i u Novom Sadu su u odnosu na ovaj period prošle godine još više, a evo kakva je situacija. U ova dva grada se par godina unazad konstantno mnogo zida, ali se, sa druge strane, sve i proda. A prvi i osnovni faktor koji drži cene na visokom nivou jeste – tražnja. U pojedinim delovima grada, zbog ogromne tražnje, cena novogradnje prelazi i 3.000 evra za kvadrat. Govorimo, naravno o lokacijama u Beogradu, poput Novog Beograda i Vračara. U ovim delovima grada, dešava se da se za jedan stan nadmeće čak 30 kupaca i to je ono što cenu drži na visokom nivou. U ostalim delovima grada koji se nalaze relativno blizu centra, cene se kreću od 1.500 do 1.750 evra po kvadratu.
Kada je reč o Novom Sadu, najpopularniji je centar gde cena dostiže i 2.500 evra, a Grbavica, Sajmište, i ostali delovi grada bliže centru, koštali su od 1.500 do 2.000 evra po kvadratu.
Stara gradnja prati rast cena
Visoke cene novogradnje i veća tražnja od ponude, dali su vetar u leđa cenama stare gradnje koje takođe drže nivo na nekoliko beogradskih opština. Posebno to važi kada je reč o stanovima do 45 kvadrata, jednoiposobnim po strukturi, koji su svakako i u 2018. bili najtraženiji na tržištu. Ono što je zanimljivo, jeste da, budući da se veliki broj kupaca pojavi kad se oglasi prodaja nekog manjeg stana, kupci gotovo da licitiraju cenu. Ova situacija mahom odlikuje tržište u velikim gradovima, Beogradu i Novom Sadu pre svega, dok je u manjim gradovima ponuda i tražnja godinama slabija, a cene znatno niže. Potražnja poraste eventualno kada je u pitanju zemljište ili neka od nekretnina koja se nalazi u blizini velikih saobraćajnica koje se trenutno grade ili u blizini neke od novootvorenih fabrika.
Izdavanje – “stan na dan” sve popularniji
I tržište izdavanja je tokom prethodnih godina bilo veoma aktivno, uključujući i 2018. Prošla godina se ipak može izdvojiti i po tome što izdavanje stana na dan nikad nije bilo popularnije.
U Beogradu i Novom Sadu, oni koji su uradili kategorizaciju i “pustili u promet” svoje stanove na dnevno izdavanje turistima, mogli su i da zarade mnogostruko više od mesečne rente. Primera radi, stan na dan u centru Beograda može da košta 50 evra, a to znači da za 10 dana iznajmljenog manjeg stana, može da se nadoknadi celomesečna renta.
Mesečno, stanovi su se izdavali i za sat vremena, a naročito tokom letnjeg perioda kada studenti masovno traže svoj budući životni prostor tokom studija. Do kvalitetnijih stanova i pristojnijih cena stizali su oni koji su taj posao završavali do kraja jula, dok su u avgustu i septembru takvi stanovi razgrabljeni, pa su lošije stanove zakupci plaćali više. U centru Beograda, na Savskom Vencu recimo, jednosoban stan mogao je da se iznajmi za rentu od 170 do 250 evra, zavisno od opremljenosti i opšteg stanja nekretnine.
Nema više prometa nelegalizovanih stanova
Već prošlu 2018. godinu definitivno ćemo pamtiti i po novom Zakonu o ozakonjenju. Iako je prošlo nekoliko meseci od stupanja na snagu ovog propisa, očekuje se da će se, postepeno, tržište očistiti od problematičnih nekretnina. Za kupce, nadamo se da će da dovede do konačnog sređivanja tržišta, te da neće više morati da kupuju nešto što nije legalizovano. Zakon, naime, predviđa da svi objekti koji su građeni bez dozvola i mimo projekta, a koji su u postupku legalizacije ne mogu da budu prometovani, odnosno notari neće overavati kupoprodajne ugovore za njih do okončanja postupka. U Srbiji ima više od dva miliona objekata koji su građeni bez odgovarajućih dozvola, a od toga, oko 50 odsto čine stambene jedinice. Ono što je izvesno, a što i nove izmene zakona predviđaju, jeste da objekti koji su građeni bez dozvole posle stupanja na snagu aktuelnog Zakona o legalizaciji iz 2015. godine, neće moći da budu legalizovani i njima u svakom slučaju sledi rušenje.
Čisti papiri koji su mnogim kupcima glavni preduslov, biće sve dostižnija i realnija situacija kod prodavaca, jer će pojuriti da završe poslove uknjižbe.
2019. - godina investiranja
A šta nas očekuje u 2019. godini? Prethodnih godina Halo oglasi nekretnine su prognozirale rast cena i povećanu aktivnost tržišta, a ono što sa sigurnošću prognoziramo za 2019. godinu je da će taj rast dostići svoj maksimum. Ova godina bi trebalo da donese porast cena za još koji procenat, da bi se ona stabilizovala i tržište ustalilo, barem u Beogradu, dok će u Novom Sadu ono i tokom narednih godina ići na gore. Stabilizaciju cena možemo očekivati i na Zlatiboru, dok će Kopaonik doživeti u narednim godinama pravi bum. Ostatak Srbije, neće pratiti ove trendove, ali očekujemo stabilnu situaciju, u ponekim gradovima i blagi porast cena.
Ono što je sigurno je da će na glavnim tržištima cene biti na maksimumu, potražnja dobra i možemo reći da ćemo se vratiti na stanje iz 2008, pre svetske ekonomske krize.
Cene rente bi takođe trebalo da odu na gore, jer tokom ove godine nisu pratile porast u kupoprodajnom sektoru, a ono što vam Halo oglasi nekretnine savetuju je da ovo bude godina investiranja. Uložite pametno u nekretninu, jer će vam se uložen novac, kroz rentiranje i eventualnu prodaju kroz par godina, višestruko isplatiti.