Uknjižba i otkup starih stanova
Kupovina stana u staroj gradnji
27.12.2012.
Najvažnije je proveriti vlasništvo nad željenom nekretninom, kao i da li je ona uknjižena i to posetom katastra nepokretnosti i vađenjem vlasničkog lista. Naime, prilikom kupovine starih stanova susrešćete se sa nekoliko različitih vrsta, odnosno statusa u kojim se te nekretnine nalaze. Kako su nam ispričali u beogradskoj agenciji za nekretnine „Vijana home“, kupci će se susresti sa najčešće tri situacije na tržištu: da je stan uknjižen na ime prodavca, da je prodavac otkupio nekretninu, ali je nije uknjižio na svoje ime, kao i da prodavac prodaje stan koji još uvek nije otkupio od prethodnog vlasnika, najčešće pravnog lica, odnosno firme.
Kako biste znali šta svaka od ovih situacija nosi sa sobom, otkrićemo vam nekoliko najvažnijih stavki.
Stan je uknjižen na ime prodavca
Najidealnija situacija sa kojom se, prilikom kupovine stana u staroj gradnji, možete susresti jeste da je nekretnina uknjižena na ime prodavca, odnosno potpisnika ugovora. Kako biste ovakav stan uknjižili na svoje ime dovoljno je da priložite fotokopiju lične karte, kao i kupoprodajni ugovor, koji u sebi sadrži „clausulu intabulandi“. Ona predstavlja izjavu prodavca nekretnine da on daje potpunu saglasnost da se vi kao kupac tog istog stana ili kuće može uknjižiti u zemljišnim knjigama ili katastru nepokretnosti, kao novi vlasnik, bez njegove naknadne saglasnosti i prisustva.
Za ovakvu, uknjiženu, nekretninu moguće je podići i stambeni kredit.
Prodavac je otkupio stan, ali ga nije uknjižio
Prilikom kupovine starih stanova morate biti svesni da su oni veoma često bili u prometu više od jednog puta, odnosno da su imali jednog, dva ili više vlasnika. Zbog toga se možete susresti i sa situacijom da je taj stan koji želite, neuknjižen. To znači da prodavac prilikom njegove kupovine nije preneo i ta prava na svoje ime, već se on i dalje vodi na ime prethodnog vlasnika.
Takođe, može se dogoditi i da je prodavac taj stan kupio od nekog drugog fizičkog, ali i pravnog lica, gde su to najčeće naše velike firme koje su svojim zaposlenima omogućavale kupovinu stanova uz period otkupa od recimo 20-ak i više godina. Tada se veoma često može desiti da je prodavac taj stan otkupio u celosti, a to znači da on poseduje ugovor o otkupu, koji je overen u sudu, potvrdu da je stan otkupljen u celosti, kao i da je regulisao porez i pribavio poresku klauzulu, ali ga nije uknjižio na svoje ime. I u ovom slučaju je, radi vaše sigurnosti, potrebno angažovati advokata ili agenciju za nekretnine koje će svu dokumentaciju detaljno proveriti, ali i završiti čitav posao veoma brzo.
Pošto ovakva nekretnina nije uknjižena, za nju nije moguće podići stambeni kredit. Važno je napomenuti da je i prilikom kupovine neuknjižene nekretnine potrebno nabaviti izjavu, odnosno clausulu intabulandi, kako biste bez problema uspeli da izvršite uknjižbu na svoje ime. Takođe, potrebno je sačekati i da prođe period za žalbu nakon uknjižbe i tek onda možete izvaditi vlasnički list, a nakon toga i konkurisati za stamebni kredit.
Prodavac nije otkupio stan, ali ga prodaje
Svakako najsloženija situacija je ona kod koje prodavac prodaje nekretninu, koju još uvek nije otkupio, najčešće od pravnog lica. Ni ova situacija, prema rečima vlasnika agencije „Vijana home“ nije nerešiva, ali zahteva malo angažovanja kako prodavca, tako i kupca.
Ako baš takva nekretnina zadovoljava sve vaše kriterijume: lokaciju, spratnost onda takođe morate znati da će i cena najčešće biti nešto niža, nego inače, ali je u ovom slučaju, u momentu potpisivanja predugovora, potrebno dati uvećanu kaparu, naglasili su nam u ovoj agenciji, kako bi se otkup što pre regulisao, najčešće sa ovim novcem.
Potrebno je proveriti ko je firma od koje treba otkupiti stan, proveriti na APR-u (Agencija za privredne registre) da li je ona još uvek aktivna, jer može biti i u stečaju. „Ukoliko firma nije aktivna tražiće se pravni sledbenik, a ako ni njega nema situacija se dalje rešava u Trgovinskom sudu, naveo je vlasnik agencije za nekretnine „Vijana home“, Raško Jorović.
Potrebno saznati otkupnu cenu stana, kao i sklopiti aneks ugovor
Ako je stan kupljen od pravnog lica, prodavac je u obavezi da od firme od koje otkupljuje stan dobije otkupnu cenu kvadrata, ali i da zaključi aneks ugovor o otkupu stana u celosti, koji je potrebno overiti u sudu. Tom prilikom on će dobiti i obračun, kao i rok od osam dana da uplati novac. Kada novac legne na račun firme prodavac će dobiti i potvrdu da je stan isplaćen u celosti.
Postojanje aneks ugovora je kod ovog postupka veoma važno, jer svi oni ljudi koji su se odlučili da do stana dođu preko pravnog lica, tom prilikom potpisali su Ugovor o otkupu stana na neki vremenski period (20, 25 godina). Zbog toga je potrebno sačiniti nov aneks ugovor, overiti ga u sudu, ali i pribaviti poresku klauzulu.
Dakle, kupovina stanova iz otkupa, odnosno stare gradnje, zahteva angažovanje, kako vas kao kupca, tako i prodavca, naročito ako neke pravne stvari nisu rešene do kraja. Ukoliko stan ne kupujete po preporuci, ali čak i tada, savetujemo vam da angažujete proverenu agenciju za nekretnine, kao i dobrog pravnika.
Da li i vi imate neki problem kada je u pitanju kupovina stana?
Sva vaša pitanja, kada je kupovina nekretnine u pitanju, šaljite nam na naš mail pitanjacitalaca@halooglasi.com ili na sajtu direktno postavite pitanje pravniku.
Izvor: Halo oglasi