Kupovina stana – potpisivanje ugovora
Prvu fazu u kupovini stana, tek početak slatkih muka i sve što uz to ide predstavili smo vam u prethodnom broju, a sada nastavljamo naše malo “uputstvo” za vas, kako bi vam kupovina nekretnine predstavljala što manji problem. Halo oglasi nekretnine provešće vas kroz konačno sklapanje kupoprodajnog ugovora i preuzimanje ključeva vašeg novog doma.
Koliko je predugovor važan i zbog čega, to smo vam već objasnili, ali najznačajni korak, kada ste se već upustili u kupovinu, jeste potpisivanje kupoprodajnog ugovora sa vlasnikom, odnosno investitorom. Evo šta je sve važno u ovoj, drugoj fazi.
Isplata ukupne sume iz ugovora, ali i potvrda o tome
Prilikom potpisivanja predugovora, verovatno ste isplatili kaparu u iznosu od oko 10 odsto vrednosti stana, što je uobičajena suma. Međutim, predugovorom ste se već obavezali i na neke druge stvari, a jedna je i to da ćete, u roku od 60 dana od potpisivanja, isplatiti celu sumu potrebnu da bi željeni stan postao vaše vlasništvo.
Naš savet je da uz sebe imate i advokata ili agenciju, a takođe, potrebno je da od prethodnog vlasnika tražite da vam priloži svu dokumentaciju koja se tiče nekretnine koju pazarite. Primera radi, nakon što ste prodavcu isplatili čitavu sumu novca za stan koji kupujete, potrebno je da tražite i potvrdu da ste to učinili i da je stan isplaćen u celosti. Potvrda važi jedino ukoliko je i overena u sudu.
Naš savet je da je najbolji i najsigurniji način da to učinite preko računa, jer onda o tome imate i trag.
Šta sve mora da sadrži ugovor?
Kako ne biste gubili vreme jer nemate sva dokumenta, nedostaje vam „jedan papir“ i slično, dobro se raspitajte šta mora da stoji u ugovoru o kupoprodaji nekretnine. A evo, i mi ćemo vam to objasniti.
Ugovor o kupoprodaju nekretnine, prema Zakonu o prometu nepokretnosti, mora da sadrži mnoštvo podataka, odličnih podataka kupca i prodavca, podataka o nepokretnosti... Da vam notar ne bi dodatno naplatio pisanje ugovora, veoma je važno da unesete sve neophodne podatke u svoj ugovor.
Od podataka koji se tiču prodavca ili kupca neophodno je da u ugovoru pišu ime i prezime, prebivalište ili boravište i JMBG, kao i podaci o zakonskom zastupniku fizičkog lica, ako ga ima.
Međutim, ako je kupac ili prodavac pravno lice, odnosno firma, onda je potreban: naziv i sedište pravnog lica, matični broj, ime zastupnika pravnog lica, njegovo prebivalište ili boravište i JMBG.
Nije manje važno da se i podaci o samoj nekretnini precizno unesu u kupoprodajni ugovor.
Tako da, ukoliko je reč o stanu ili kući, neophodno je imati podatke o opštini, mestu, ulici i broju, spratu, broju stana, katastarskoj opštini i broju katastarske parcele. U dokumentu mora da budu navedeni i odgovarajući podaci iz javnih knjiga o nepokretnosti i pravima na njima. Ako donesete ugovor na overu, a on ne sadrži neki od navedenih podataka moraćete ponovo sačinjavati novi ugovor, kako bi se napisalo sve što je neophodno i kako bi se na taj način ispunili zahtevi za overu ovog veoma važnog dokumenta.
To se sve radi kako bi se sprečile duple prodaje stanova ili neka druga vrsta prevare. Podaci iz ugovora i predugovora se, u sudovima, unose u centralni Registar i na taj način se vodi posebna evidencija o svim overenim ugovorima.
Ugovor obavezno sadrži i izjavu da je kupac u celosti isplatio prodavcu celokupnu kupoprodajnu sumu, umanjenu za visinu prethodno date kapare.
Ugovor takođe obavezno treba da sadrži i takozvanu clausula intabulandi, odnosno izjavu prodavca da vi kao kupac tog istog stana ili kuće možete uknjižiti u katastru nepokretnosti kao novi vlasnik, bez njegove naknadne saglasnosti i prisustva.
Procedura je takva da kupac i prodavac idu zajedno da overe ugovor, nakon čega se novac prebacuje sa računa kupca na račun prodavca, a prodavac u tom trenutku i predaje ključ od nekretnine, prethodno ispražnjenje od lica i stvari, što je još jedan član koji treba da bude definisan ugovorom.
Ne zaboravite da tražite sve prethodne račune
Ne zaboravite da, na dan potpisivanja kupoprodajnog ugovora, tražite od prodavca da vam dostavi sve račune, potvrde i obračun o izmirenim komunalnim troškovima. Njegova je i obaveza da vam dostavi račune za struju, Infostan, održavanje, telefon, porez i sve što bi vama moglo da ostane u „nasledstvo“ zajedno sa kupljenom nekretninom.
Ovo je obaveza prodavca, a agencija za nekretnine ovim poslovima uglavnom koordinira, dok u mnogim gradovima Srbije i završava sve umesto prodavca, kakav je slučaj recimo u Pančevu, Jagodini, Aranđelovcu...
Pravilo je da nakon overe kupoprodajnog ugovora i isplate ostalog novca kupac i prodavac ponovo posete stan, gde će prodavac ili agent za nekretnine i zvanično predati kupcu ključeve od stana, odnosno omogućiće mu da uđe u posed stana. Tek tada je kupac pravno i formalno vlasnik te nekretnine.
